《投資時報》研究員王子西
日前，北京今年首輪集中供地落下帷幕此輪集中供地最終成交17宗地，總成交價480億元，綠城以98.4億元斬獲3宗地此外，在克而瑞監測的30家房企中，今年1月房企卻呈現拿地分化現象，逆勢拿地的房企只有五家其中，綠城中國以拿地金額120億元，位居第一
或受上述北京集中供地消息影響，2月18日，港股綠城中國強勢翻紅，收于12.82港元/股，較前一個交易日上漲7.19%但該公司后續行情能否就此回春
事實上，今年1月，中國房地產市場整體仍延續2021年下半年以來的降溫趨勢不僅TOP100房企單月銷售操盤金額，同比下降近四成，百強房企各梯隊的銷售門檻也較去年同期降低據克而瑞相關數據顯示，單月銷售金額同比變動為正的房企只有三家，而綠城中國同比降幅為—18.7%
此外，《投資時報》研究員梳理公開信息注意到，2月17日，綠城房地產集團有限公司公開發行22綠城01，發行規模不超10億元，18日，綠城中國公告，發行于2025年到期的1.5億美元額外優先票據。
若加上今年1月，綠城房產發行上市的26億元22綠城地產MTN001，綠城中國發行的于2025年到期的4億美元增信債券按照相關匯率，截至2月18日，綠城系公司今年再融資合計約70.59億元且上述債券募資用途均為現有債務再融資，置換用于贖回已到期債務融資工具的自有資金
一方面借新還舊，另一方面積極拿地，綠城中國對國內市場預判如何再融資及以新還舊的背后，公司資金流動性情況怎樣，短期償債壓力是否增大針對上述問題，《投資時報》研究員電郵溝通提綱至該公司相關部門，截至發稿尚未收到回復
綠城中國近半年股價走勢
2022年開局不利
公告顯示，截至2022年1月，綠城中國與附屬公司連同合營企業及聯營公司累計取得總合同銷售面積約70萬平方米，同比減少4.11%，總合同銷售金額約146億元，同比減少15.61%。
其中，綠城集團自投項目取得合同銷售面積約52萬平方米，合同銷售金額約117億元，同比減少18.18%，其中歸屬于該集團的權益金額約57億元，同比減少29.63%代建項目取得合同銷售面積約18萬平方米，合同銷售金額約29億元，較上年同期減少3.33%
事實上今年1月，中國房地產市場銷售整體開局不佳根據克而瑞對45家典型上市房企數據的統計，單月銷售金額同比變動幅度為正的僅有濱江集團，力高集團和建業集團，同比增幅為7.1%，0.8%，42.2%，其余42家房企均出現不同程度降幅，綠城中國降幅處在中游水平，為—18.7%
同時，受新一輪集中供地尚未開啟影響，1月房企拿地并不積極在克而瑞監測的30家房企中，只有綠城中國，華潤置地，萬科地產，龍湖集團和招商蛇口拿地其中，綠城中國以拿地建筑面積63萬平方米，拿地金額120億元，位居第一，華潤置地以54萬平方米，57億元次之而后三家公司拿地金額僅為個位數
不過，此月綠城中國雖拿地領先，但與2020年，2021年月均新增土地數據相比，已顯放緩且平均樓面價，已由2020年，2021年月均新增土地的16110元/平方米，12574元/平方米，增至19184元/平方米
2022年1月銷售額百億元以上典型上市房企業績情況
發新債償舊債
融資方面，2月17日，綠城房產面向專業投資者公開發行公司債券22綠城01，發行規模不超10億元，期限為5年，附第3年末投資者回售選擇權和發行人票面利率調整選擇權本期債券票面利率為3.28%，起息日2月21日，募資用途為償還到期或行權的公司債券
18日早間，綠城中國披露，公司，子公司保證人，匯豐以及瑞士信貸就于2025年到期的本金總額為1.5億美元4.7%的額外優先票據的發行，出售訂立認購協議此額外票據和于2020年10月29日發行的2025年到期的本金為3億美元優先票據為同一系列票據，發行日為2月24日根據公告，此額外票據凈募資約1.46億美元，用于若干現有債項的再融資按照2月18日1美元對人民幣6.3343元計算，此額外票據凈募資約為9.25億元
若再加上今年1月上旬，綠城房產發行，上市的26億元中期票據22綠城地產MTN001，票面利率為3.62%，1月下旬，綠城中國發行于2025年到期的4億美元2.30%的增信債券，仍按上述匯率計算，約為人民幣25.34億元今年1月1日至2月18日，綠城再融資合計上限約70.59億元
從募資用途來看，中期票據22綠城地產MTN001中，只有不超過1.5億元用于項目建設，其余融資或是償還已發行的債務融資工具，銀行貸款，或是置換用于贖回已到期債務融資工具的自有資金而4億美元的增信債券，也是用于現有債項再融資
此外，《投資時報》研究員在中國銀行間市場交易商協會孔雀開屏系統上看到，根據綠城房產2022年度第二期，第三期，第四期，第五期，第六期中期票據募集說明書，除了第六期募資用途為擬全部用于并購外，其余五期為發新償舊粗略統計，二至五期的發行規模上限合計75億元，其中，共計60億元用于償還17綠城房產MTN00119綠城房產MTN00217綠城房產MTN004的本金，15億元置換用于贖回19綠城房產MTN001的自有資金，該票據于2022年1月29日已被行使贖回權目前，上述中期票據狀態尚為預評中
截至2022年2月11日，綠城房產存續期內的債券余額尚合計373.97億元，其中中期票據余額為180億元，公司債余額123.17億元，證監會主管ABS余額47.76億元，項目收益票據5億元，私募債余額18.03億元，利率介于3.19%—5.6%。
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