日前，伴隨著寧波第三批次土拍的收官，2021年的集中供地也正式落幕。

回顧2021年的房地產行業，無論是拿地端，銷售端，抑或融資端，均出現不同以往的變化值得一提的是，2021年是兩集中新政落地的第一年

據中指研究院數據統計，50家代表企業在2021年中出現一波拿地高峰，隨后市場趨向理性2021年12月，因多地完成第三批次集中供地，企業年底普遍加碼補倉，土地成交出現翹尾攀升

事實上，2021年上半年，土地交易市場一度火熱一家深耕大灣區的中小房企投拓總經理對《中國經營報》記者表示，2021年一季度的土地拍賣熱度非常高，所以那時候在一些區域我們會選擇主動放棄據該人士介紹，其所在的房企雖深耕大灣區，但彼時因廣州熱度過高，公司決定暫時放棄該城市的首批兩集中供地

不過，上述熱鬧的景象并沒有在2021年下半年延續，房企整體拿地變得愈加謹慎起來。

在整體表現較為低迷的情況下，仍有部分房企在2021年的投資保持相對積極中指研究院數據顯示，在集中供地的22城，國企在三個批次中拿地合計占比超過60%其中，在廈門，廣州，深圳的拿地占比均超過75%

克而瑞研究中心表示，2022年第二輪集中供地或是企業拿地窗口期，但企業間分化會持續，投資主力仍將以央企國企為主，大部分民企仍應保持謹慎的態勢，地方平臺托底之下通過合作開發增儲或是良藥。

央企國企拿地占比增加

中指研究院發布的2021年中國房地產企業權益拿地金額與面積TOP100榜單顯示，2021年，TOP100企業拿地總金額為25377億元，同比下降21.5%，TOP100企業招拍掛權益拿地總金額占全國300城土地出讓金的比例為45.1%，與2020年同期相比下降8.9個百分點。

其中，碧桂園以1397億元拿地金額，4017萬平方米拿地面積奪得雙料第一，萬科，保利發展分別位列拿地金額榜及拿地面積榜的第二，三位。

值得注意的是，對比2020年，2021年中國中鐵和中國鐵建的拿地金額同比增幅均超過100%，深圳地鐵集團，武漢城建集團，越秀地產，廈門國貿的拿地金額同比增幅均超過50%分析指出，央企國企信用狀況良好，開發模式追求穩健的經營策略，資金實力跟民企對比優勢明顯克而瑞研究中心表示，總體來看，央企國企可謂 全年無休，始終是土地市場生力軍

分階段來看，根據CRIC統計，2021年，百強房企在首輪集中供地的拿地金額超過9200億元，而在第二輪集中供地拿地金額驟減至3400億元左右，降幅高達63%按企業類型來看，民企的降幅最大，央企國企在第二輪的拿地金額較第一輪下降 42%，民企的力度收縮幅度則高達83%

具體而言，區域深耕型房企，規模房企在首輪集中供地表現較為積極，而第二輪，第三輪集中供地中不少民企選擇隱身，國企和地方平臺公司成為拿地的主要力量。

比如在深圳的首輪集中供地出讓中，供應的宅地僅有6宗，卻也還是吸引了超過20家房企參與當日競爭最激烈的是西麗一可售型人才住房地塊原本，市場預計該地塊或大概率被深圳市人才安居集團競得，但最后變成萬科特建發聯合體與龍光的爭奪戰最終，經過超150輪舉牌，歷時近120分鐘，該地塊被龍光拿下，溢價率高達44.96%

再如廣州首批兩集中出讓土地于2021年4月26日至4月27日連續兩天共六場集中拍賣中，實現成交總金額906億元，共出讓42宗土地，規模和熱度可見一斑經過兩天鏖戰，已出現幾個地王

而就在第二輪集中供地中，根據克而瑞數據，民企的投資金額占比減半至25%，而剩余的75%則均由央企國企占據原本在首輪集中供地中，百強房企中民企拿地金額占比為52%，國企拿地金額占比48%，兩者平分秋色

各地公共資源交易中心和中信建投所列數據顯示，中海地產全口徑拿地金額達337.2億元，共獲取13宗土地，成為第二輪集中供地拿地金額花費最多的企業，與中國鐵建并列TOP50房企拿地數量第一。

根據中指研究院數據統計，2021年，中海地產的拿地金額為1092億元，拿地面積為632萬平方米，涉及的城市包括北京，天津，蘇州，沈陽，重慶，廣州，南京，深圳等。

事實上，房企拿地端與銷售端，融資端緊密聯系前述房企投拓總經理告訴記者，集中供地政策對其所在房企的最大挑戰之一在于資金盤面的鋪排

自三道紅線等金融監管政策出臺，房企的融資現金流急劇收縮另一方面，2021年的第二輪集中供地中，各城市對拿地自有資金的審核加強，大幅提升了拿地門檻

如2021年6月，東莞自然資源局，東莞住建局，東莞人社保障局等七部門聯合發布《關于規范土地招拍掛競買資格的通告》。

依據《通告》相關規定，房企在參與土拍前臨時成立的馬甲公司將不具有參拍資格。

克而瑞研究中心指出，伴隨著融資，土拍政策持續趨緊，民企受影響程度遠比央企國企明顯。

謹慎拿地仍為主旋律

日前，國家統計局發布2021年房地產全年數據2021年，全國房地產開發投資為14.76萬億元，創歷史新高，年度同比增長4.4%，但增速連續兩年下降，房地產土地購置面積2.16億平方米，同比下行15.5%，房地產新開工面積同比下降11.4%，下半年以來累計增速連續6個月負增長，且降速不斷擴大，2021年1月至11月的土地購置費同比微跌0.6%

盡管土地購置面積出現負增長，但2021年土地成交價款17756億元，同比增長2.8%目前，土地成交增長，土地購置費保持高位，而新開工面積下降，意味著大量地塊尚未開發

日前，北京發布2022年首批集中供地出讓公告，在全國率先開市，推出18宗土地，將于2022年2月中下旬集中成交。

短期來看，集中供地模式仍將延續，對于部分房企而言，資金壓力猶如懸頂之劍。

而為應對集中供地政策帶來的資金壓力，以及提高土地獲取概率，一家大本營在深圳的民營房企市場營銷中心負責人告訴記者，其所在的房企在2021年選擇與其他企業背靠背拿地的合作方式，而這也是多數中小房企采取的主要途徑。

根據中指研究院數據，2021年，50家代表房企招拍掛權益金額占比均值為78.5%，較同期微降0.6個百分點，合作拿地力度基本保持穩定具體來看，與2020年同期相比，TOP11~30陣營企業拿地權益金額占比較為穩定，TOP10陣營企業拿地權益金額占比下降4.3個百分點，TOP31~50陣營企業拿地權益金額占比略微有所上升

克而瑞研究中心亦認為，接下來，大部分民企仍應保持謹慎的態勢，地方平臺托底之下通過合作開發增儲或是良藥。

其進一步表示，房企投資力度的恢復仍需3至6個月的修復期對于多數房企來說，謹慎的態度仍是未來投資的主旋律一方面，行業已步入后規模時代，為了沖規模而拿地的策略已顯得不合時宜，另一方面，去杠桿大背景下，促銷售，抓回款，保證現金流仍是企業第一要務，先活下去才能活得好

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉亦表示，房地產靠新增供地，新房開發維持的高舉高打的運行局面，正在面臨全面觸頂的態勢，從住房供求關系，居民杠桿率，告別大拆大建等因素來看，未來或將面臨下行的局面。

不過，李宇嘉認為，在此情境下還應看到，一方面，老舊小區改造，城市更新，保障性租賃住房籌建等存量盤活將部分對沖下滑，另一方面，伴隨著人口向大城市，都市圈集中，住房的有效供需區域也開始轉向這些地區，并將伴隨公共服務均等化，居住社區建設等，促進行業從投資向住房消費轉型。

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