近一周，北京、上海房地產新政的落地工作正在有序開展。近日，北京地區多家商業銀行宣布，新發放的個人住房貸款利率執行最新政策下限，非城六區首套、二套房利率最低可降至4.2%、4.75%，城六區首套、二套房利率最低可降至4.3%、4.8%。

北京、上海宣布調整優化房地產政策，引發市場高度關注。以北京為例，僅從住房信貸政策的角度看，新政不再區分普通住宅、非普通住宅，首套房首付比例統一降至30%；二套房則按城六區、非城六區劃分，首付比例分別為50%和40%。此前，首套房普通住宅、非普通住宅首付比例分別為35%、40%，二套房普通住宅、非普通住宅首付比例分別為60%、80%。與此同時，自12月15日起，北京新發放的城六區首套、二套房利率政策下限分別降至4.3%、4.8%，非城六區首套、二套房利率政策下限分別降至4.2%、4.75%。調整前，北京首套、二套房利率政策下限分別為4.75%、5.25%。

在眾多市場觀點中，最引人注意也最亟待厘清的疑問是，政策調整是否會推動一線城市房價上漲。正確看待這一問題，要理解住房信貸政策的差別化特征，要看懂住房信貸政策因城施策、精準執行的客觀事實。

從地方層面看，北京調整后的住房信貸政策仍強調差別化、精準化特征，并非“一刀切”。首先，此次調整主要聚焦首套房，相比之下，二套房的首付比例、貸款利率仍有較高門檻。其次，雖然首套房利率政策下限降至4.2%，但仍高于全國政策下限，“房住不炒”的定位沒有改變。況且，并非所有人都能拿到最低貸款價格，各銀行在實施過程中，會結合購房者的個人資質、風險狀況等因素，科學合理確定具體的利率水平。再次，房貸利率仍采取“新人新辦法、老人老辦法”，最新的房貸利率政策下限只適用于自12月15日起發放的貸款，這符合政策“管熱也管冷”、不同時期具體問題具體分析、推動房地產市場平穩健康發展的初衷。

從全國層面看，住房信貸政策仍堅持“因城施策”原則，且精準性日益增強。以房貸利率為例，其調整優化的邏輯是，全國給出一個利率政策下限，在此基礎上，各地根據自身房地產市場供求關系，決定是否加點以及加多少。2022年12月，“首套住房貸款利率政策動態調整機制”建立，政策的雙向性、動態性、穩定性進一步增強。若某城市的新建商品住宅銷售價格連續3個月環比、同比均下降，那么該城市可階段性維持、下調或取消當地的首套房利率下限。但是，如果該城市的房價出現了趨勢性上漲苗頭，它將及時退出支持政策，恢復執行全國統一的首套房利率下限。

最后要說的是，“房住不炒”的定位沒有改變。接下來，要圍繞穩地價、穩房價、穩預期目標，進一步增強住房信貸政策的精準性，科學研判、適時調整優化房地產政策，因城施策、精準實施好差別化住房信貸政策，更好地支持剛性和改善性住房需求。

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