政策利好，有望迎來(lái)新一輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)

經(jīng)濟(jì)下行，央行在8月和11月分別釋放6000億和10000億資金，貨幣政策持續(xù)寬松；上海房貸額度已釋放寬松信號(hào)，北京將于年底或明年初有所放松；房產(chǎn)稅試點(diǎn)短期或?qū)⒂绊懴M(fèi)者的購(gòu)房預(yù)期帶來(lái)市場(chǎng)小幅波動(dòng)，長(zhǎng)期房?jī)r(jià)由土地和人口即市場(chǎng)供需決定。貨幣及信貸政策利好，市場(chǎng)有望迎來(lái)新一輪增長(zhǎng)。

京滬深三地成交集體增長(zhǎng)， 北京豪宅新房成交加快

11月北京全市二手成交11851套, 環(huán)比上漲26.88%；10月上海成交12757套，環(huán)比上漲12.15%；11月深圳成交2118套，環(huán)比上漲31.96%。三地成交集體增長(zhǎng)，消費(fèi)者的恐慌心理逐漸淡化，自住客重新進(jìn)入市場(chǎng)，若全市二手連續(xù)3個(gè)月平穩(wěn)增長(zhǎng)則得以說(shuō)明市場(chǎng)逐漸恢復(fù)正常水平。此外11月新房豪宅成交創(chuàng)今年的次新高，成交主力均來(lái)源于9-10月供應(yīng)項(xiàng)目，成交速度顯著加快。

年底為開(kāi)發(fā)商最后的銷售節(jié)點(diǎn)，供應(yīng)及優(yōu)惠利好

12月是開(kāi)發(fā)商年度沖刺業(yè)績(jī)、回籠資金、公布年度報(bào)表的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，根據(jù)往年經(jīng)驗(yàn)，12月開(kāi)發(fā)商會(huì)加大優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品供應(yīng)并伴隨相應(yīng)的優(yōu)惠政策，是買到高性價(jià)比房源的好時(shí)機(jī)。同時(shí)年底著急回款的在售業(yè)主需適當(dāng)調(diào)整價(jià)格以突出產(chǎn)品的性價(jià)比和競(jìng)爭(zhēng)力，吸引客源看房，增加賣房機(jī)會(huì)。

 土地供應(yīng)

本年最后一批供地縮水僅公告12宗

11月無(wú)新地塊成交，共集中公告北京最后一批即將入市的住宅用地12宗，和前兩批次一樣，均設(shè)置了房屋銷售指導(dǎo)價(jià)，開(kāi)發(fā)商在未來(lái)銷售時(shí)均價(jià)不得超過(guò)該指導(dǎo)價(jià)。同時(shí)擴(kuò)大了現(xiàn)房銷售的試點(diǎn)范圍，共有5宗地塊設(shè)置了競(jìng)現(xiàn)房銷售面積的規(guī)則，并且在勁松地塊首次試點(diǎn)全部現(xiàn)房銷售。溢價(jià)率從第一批供單宗地溢價(jià)率不超過(guò)20%到第二批和最后一批不超過(guò)15%，溢價(jià)率明顯下調(diào)，政府更加重視穩(wěn)地價(jià)，未來(lái)以穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

從今年住宅用地供地情況來(lái)看，第一批供地中只有學(xué)府壹號(hào)院最終開(kāi)發(fā)成豪宅產(chǎn)品且很快被搖號(hào)售罄；第二批供地中京昌路、萬(wàn)泉寺、周莊子地塊有望開(kāi)發(fā)成豪宅，但具體規(guī)劃暫未確定；第三批供地中最大的亮點(diǎn)勁松地塊因其配建商業(yè)且容積率在3.2%，未來(lái)是否可開(kāi)發(fā)成豪宅產(chǎn)品暫不確定。

綜上，雖然地價(jià)有所下降可能帶動(dòng)未來(lái)房?jī)r(jià)下降，但豪宅地塊明顯減少，今年供地的豪宅地塊少之又少，供應(yīng)減少，需求不變甚至增加就會(huì)帶來(lái)供不應(yīng)求，未來(lái)新開(kāi)發(fā)豪宅產(chǎn)品或?qū)⒁蕾嚀u號(hào)解決供需矛盾，需求不能得到完全的滿足。當(dāng)前市場(chǎng)庫(kù)存相對(duì)充足，選擇空間較大，利于選到高性價(jià)比新房。

豪宅新房供應(yīng)

近3月豪宅供應(yīng)已超上半年供應(yīng)總量的14%，但可售套數(shù)不足供應(yīng)的30%

11月供應(yīng)量為479套, 環(huán)比下降59.78%, 同比下降20.86%, 環(huán)比減少712套, 同比減少149套。7、8月受特殊節(jié)日及開(kāi)發(fā)商與建委博弈價(jià)格影響暫無(wú)豪宅入市，自9月開(kāi)始，豪宅供應(yīng)開(kāi)始發(fā)力，連續(xù)3個(gè)月豪宅供應(yīng)已超上半年總量的14%，但可售套數(shù)只有630套左右。

近3月新房豪宅供應(yīng)特點(diǎn)，第一新房供應(yīng)開(kāi)售即售罄，主要表現(xiàn)在學(xué)府壹號(hào)院及圓明天頌等項(xiàng)目；第二老項(xiàng)目新開(kāi)發(fā)供應(yīng)少量高品質(zhì)獨(dú)棟及類獨(dú)，主要集中在北京莊園和紫玉山莊。第三優(yōu)質(zhì)舊改項(xiàng)目集中入市，但由于特殊原因不可成交。

綜上以上三大特點(diǎn)豪宅供應(yīng)雖有所增加但可選擇空間明顯不足。今年共供應(yīng)6宗可能開(kāi)發(fā)成豪宅產(chǎn)品地塊環(huán)比去年減少1宗，且已有1宗開(kāi)發(fā)售罄，未來(lái)隨著豪宅產(chǎn)品供應(yīng)減少且開(kāi)盤即售罄的趨勢(shì)，豪宅產(chǎn)品的優(yōu)越性和保值能力將逐漸凸顯。