高速公路是建筑企業(yè)持有的最主要運營資產(chǎn)，目前已發(fā)行四單REITs高速公路投資規(guī)模較大，運營收費相對穩(wěn)定，是基建REITs 最重要的底層資產(chǎn)之一，也是上市建筑企業(yè)持有規(guī)模最大的運營資產(chǎn)類別目前已有平安廣州廣河REITs/浙商滬杭甬REITs/華夏越秀高速REITs/華夏中交高速REITs 四個項目發(fā)行成功，合計募集資金250 億元，占已發(fā)行REITs 募資總額的55%，是規(guī)模最大細分領(lǐng)域高速公路REITs 屬于特許經(jīng)營權(quán)類項目，整體現(xiàn)金分派率明顯高于園區(qū)等產(chǎn)權(quán)類項目，上市后整體漲幅偏低，當(dāng)前具備一定性價比 以高速公路項目為例，我們分析REITs 對建筑企業(yè)的影響和重塑主要體現(xiàn)在以下四個方面: 1) 優(yōu)化資產(chǎn)負債表，提升再融資能力雖然高速公路REITs 綜合融資成本6%—7.5%，高于債務(wù)融資4%左右的成本，但通過發(fā)行REITs 可盤活存量資產(chǎn)，一方面可以享受賬面資產(chǎn)的增值，增加權(quán)益，另一方面如果歸還部分貸款，可以有效降低有息負債規(guī)模，整體資產(chǎn)負債表得到優(yōu)化 2) 優(yōu)質(zhì)存量運營資產(chǎn)價值有望重估已發(fā)行的平安廣州廣河/浙商滬杭甬/華夏越秀高速/華夏中交高速發(fā)行規(guī)模相對于底層資產(chǎn)賬面價值的溢價率分別為68%/61%/104%/12%，平均溢價率為61%上市后二級市場的良好表現(xiàn)有望進一步催化在手運營資產(chǎn)的價值重估 3) 加速資金周轉(zhuǎn)，提升再投資能力發(fā)改委披露2021 年底我國11 個基建REITs 共發(fā)售基金364 億元，凈回收資金約160 億元，可帶動新項目總投資超過1900 億元按照發(fā)改委測算比例，平安廣州廣河/浙商滬杭甬/華夏越秀高速/華夏中交高速分別盤活資金18/18/15/9 億元，合計73億，預(yù)計可帶動新項目712 億元假設(shè)全國收費高速公路三分之一滿足條件可發(fā)行REITs，預(yù)計盤活資金1.1 萬億，帶動新項目投資13.6 萬億 4) 重構(gòu)商業(yè)模式，打造基建資產(chǎn)管理平臺建筑企業(yè)業(yè)務(wù)從投—建變?yōu)橥丁ā恕兜纳虡I(yè)模式閉環(huán)，將顯著提升資金周轉(zhuǎn)效率，提高ROE 水平，打開資產(chǎn)負債限制，走上可持續(xù)發(fā)展道路在某一領(lǐng)域具備投資，管理專業(yè)優(yōu)勢的企業(yè)，借助REITs 打造基建資產(chǎn)管理平臺，通過投資，施工建設(shè)，收購具有潛力的新項目，運營培育，交易等方式實現(xiàn)基建資產(chǎn)價值的充分放大 中國交建顯著受益REITs 加速發(fā)行中國交建是我國最大的高速公路建設(shè)，投資商，截止21 年底控股投入運營高速公路為27 條，累計投資金額達1851億元，收入77 億元，已成功發(fā)行華夏中交REITs，預(yù)計短期可發(fā)行REITs項目8 個，合計總投資751 億元我們測算華夏中交項目/短期可發(fā)行項目/全部公路項目REITs 后可降低公司資產(chǎn)負債率0.2/1.8/4.6 個pct，可盤活資金9/193/480 億元，如果按照20%資本金計算，可帶動新項目投資45/965/2400 億元此外依托公司專業(yè)的高速公路投資運營能力，在手運營項目價值有望重估，借助REITs 打造基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)管理平臺潛力大 投資建議:我們重點看好:1)當(dāng)前擁有較多運營資產(chǎn)可發(fā)行REITs，在某一領(lǐng)域投資運營具備較強專業(yè)能力的建筑企業(yè)，重點推薦中國交建，關(guān)注中國電建，四川路橋2)借助REITs 重構(gòu)商業(yè)模式，提升資金周轉(zhuǎn)效率，提高ROE，突破資產(chǎn)負債表限制的施工龍頭企業(yè):重點推薦中國建筑，中國中鐵，中國鐵建等 風(fēng)險提示:REITs 市場發(fā)展不及預(yù)期風(fēng)險，上市公司推進REITs 不及預(yù)期風(fēng)險，REITs 運營風(fēng)險等

李文中表示，如果保險公司看重某個項目未來的收益性，那么可以參與戰(zhàn)略認購；如果兼顧收益性與流動性，可以考慮參與網(wǎng)下認購；如果在注重流動性的基礎(chǔ)上兼顧收益性，則可以參與網(wǎng)上認購或者在二級市場投資。總體來說，大型壽險公司擁有更多長期穩(wěn)定資金，可以更多地注重項目的收益性。

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