高速公路是建筑企業持有的最主要運營資產，目前已發行四單REITs高速公路投資規模較大，運營收費相對穩定，是基建REITs 最重要的底層資產之一，也是上市建筑企業持有規模最大的運營資產類別目前已有平安廣州廣河REITs/浙商滬杭甬REITs/華夏越秀高速REITs/華夏中交高速REITs 四個項目發行成功，合計募集資金250 億元，占已發行REITs 募資總額的55%，是規模最大細分領域高速公路REITs 屬于特許經營權類項目，整體現金分派率明顯高于園區等產權類項目，上市后整體漲幅偏低，當前具備一定性價比 以高速公路項目為例，我們分析REITs 對建筑企業的影響和重塑主要體現在以下四個方面: 1) 優化資產負債表，提升再融資能力雖然高速公路REITs 綜合融資成本6%—7.5%，高于債務融資4%左右的成本，但通過發行REITs 可盤活存量資產，一方面可以享受賬面資產的增值，增加權益，另一方面如果歸還部分貸款，可以有效降低有息負債規模，整體資產負債表得到優化 2) 優質存量運營資產價值有望重估已發行的平安廣州廣河/浙商滬杭甬/華夏越秀高速/華夏中交高速發行規模相對于底層資產賬面價值的溢價率分別為68%/61%/104%/12%，平均溢價率為61%上市后二級市場的良好表現有望進一步催化在手運營資產的價值重估 3) 加速資金周轉，提升再投資能力發改委披露2021 年底我國11 個基建REITs 共發售基金364 億元，凈回收資金約160 億元，可帶動新項目總投資超過1900 億元按照發改委測算比例，平安廣州廣河/浙商滬杭甬/華夏越秀高速/華夏中交高速分別盤活資金18/18/15/9 億元，合計73億，預計可帶動新項目712 億元假設全國收費高速公路三分之一滿足條件可發行REITs，預計盤活資金1.1 萬億，帶動新項目投資13.6 萬億 4) 重構商業模式，打造基建資產管理平臺建筑企業業務從投—建變為投—建—退—投的商業模式閉環，將顯著提升資金周轉效率，提高ROE 水平，打開資產負債限制，走上可持續發展道路在某一領域具備投資，管理專業優勢的企業，借助REITs 打造基建資產管理平臺，通過投資，施工建設，收購具有潛力的新項目，運營培育，交易等方式實現基建資產價值的充分放大 中國交建顯著受益REITs 加速發行中國交建是我國最大的高速公路建設，投資商，截止21 年底控股投入運營高速公路為27 條，累計投資金額達1851億元，收入77 億元，已成功發行華夏中交REITs，預計短期可發行REITs項目8 個，合計總投資751 億元我們測算華夏中交項目/短期可發行項目/全部公路項目REITs 后可降低公司資產負債率0.2/1.8/4.6 個pct，可盤活資金9/193/480 億元，如果按照20%資本金計算，可帶動新項目投資45/965/2400 億元此外依托公司專業的高速公路投資運營能力，在手運營項目價值有望重估，借助REITs 打造基礎設施資產管理平臺潛力大 投資建議:我們重點看好:1)當前擁有較多運營資產可發行REITs，在某一領域投資運營具備較強專業能力的建筑企業，重點推薦中國交建，關注中國電建，四川路橋2)借助REITs 重構商業模式，提升資金周轉效率，提高ROE，突破資產負債表限制的施工龍頭企業:重點推薦中國建筑，中國中鐵，中國鐵建等 風險提示:REITs 市場發展不及預期風險，上市公司推進REITs 不及預期風險，REITs 運營風險等

李文中表示，如果保險公司看重某個項目未來的收益性，那么可以參與戰略認購；如果兼顧收益性與流動性，可以考慮參與網下認購；如果在注重流動性的基礎上兼顧收益性，則可以參與網上認購或者在二級市場投資。總體來說，大型壽險公司擁有更多長期穩定資金，可以更多地注重項目的收益性。

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