去年開始，”三道紅線”壓頂，如何在求發展和嚴監管中尋得均衡是擺在房企面前的首要命題。

3月36日，大發地產在線上業績會上，率先交出了自己的成績單。這是一份堪稱范本的答卷。截至2020年，大發地產凈負債比率下降17個百分點至61%，剔除預收賬款的資產負債率降至69%，現金短債比與2019年持平，為1.4。

三項指標零踩線，大發地產成功步入“綠檔”。

與此同時，這家新貴房企依然在高速發展，保持強勁盈利能力的同時，大量優質土儲布局也讓市場對于大發地產的下一站有了很多的期待。

大發地產為何能又快又穩？透過一片數字矩陣我們似乎能找到其業績密碼。

核心區域優勢顯著

限價政策下房企的盈利空間進一步被壓縮，毛利下行成為常態，大發地產卻憑借產品端的優勢逆勢實現“量價齊升”。

7月2日，大發地產發布2021年前6個月未經審核營運數據。公告顯示，今年1-6月，大發地產與附屬公司及聯營公司實現累計合同銷售金額約258.09億元，較2020年同期上升約130%；累計合同銷售面積約159.04萬平方米，平均銷售價格約為每平方米16228元。

在克而瑞研究中心正式發布《2021年上半年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》，其中，大發地產位列全口徑銷售榜第70位。并且，據統計，大發地產已經完成全年目標銷售額的約71.7%，目標完成率行業領先。

在2020年業績發布會公告中，其合同銷售額約為303億元，同比增長44%；合同銷售面積約205萬平方米，同比增長32%；合同銷售均價為14826元/平方米，同比增長9%。

報告期內，大發地產實現營收91.88億元，同比增長24%；公司凈利潤同比增長19%至7.15億元；毛利潤則同比增長13%至19.18億元。

長三角的深耕成為大發地產業績的重要來源。數據顯示，2020年，大發地產來自長三角的合同銷售額占比達到88.3%，來自成渝都市圈的占比則為1.9%。

從拿地情況來看，大發地產依然在不斷鞏固自己核心區域的優勢。2020年，大發地產全年新增22個項目，新增總建筑面積約279萬平方米。其中，74%的新增面積位于長三角，剩余26%則位于成渝都市圈。

管理層在會上透露，目前大發地產在長三角地區已經進入了21個城市，公司在長三角及成渝都市圈運營的項目數量達到83個。截至2020年末，大發地產總土儲約670萬平方米，總土儲貨值約1000億元，長三角占比超80%，成渝都市圈土儲貨值占比則為12.5%。

進入2021年，大發地產繼續在土地市場精準“狙擊”。公司一季度先后獲取了溫州、麗水等地。這也是大發地產首次進入麗水，“我們2020年在麗水參拍了二宗地，這次終于成功獲得該項目，可以說是水到渠成、瓜熟蒂落。”

按照規劃，大發地產戰略布局將調整為1+1+X，“長三角和成渝地區是我們的經營基地，是深耕的地區。但在未來的發展中，我們也會擇機進入其他區域，”管理層在會上表示。

持續加碼核心區域優勢，尋求更多機會城市，兩手抓的大發未來業績來源將更多強勁而多元。

沖擊360億銷售目標

在深耕長三角和成渝都市圈的定位下，大發地產將其2021年的銷售目標定為360億元，較2020年增長18.81%。

在行業增速放緩的情況下，大發地產依然在尋求高質量下的高增長。

對于這個目標，管理層顯得頗具信心，甚至認為這是個較為保守的數字。其信心一方面來自于2020年向上的業績和向下的負債指標，另一方面則來自于公司的城市分布及可售貨值。

按照首席執行官兼執行董事廖魯江的設想，包括南京周邊、揚州、鎮江在內的蘇中地區2021年會有一些亮眼的表現，而成都地區在2021年的業績中將會是一個重要的新增長點。

關于可售貨值的情況，廖魯江在業績會上透露稱，2021年大發地產的可售貨值大約在650億元左右，其中新增供貨有520多億元。若按時間分割，2021年上半年的銷售情況可占公司整體供貨的55%。

“二、三季度是高峰，這個和我們對市場的判斷以及市場的時間點是匹配的。也就是說，我們銷售的高峰期是第二和第三季度，這兩個季度占到73%”，廖魯江如是說道。

這也意味著全年去化達55%即可實現銷售目標，對于大發地產來說不難實現。據統計，截止2021年6月30日，大發地產已經完成全年目標銷售額的約71.7%，目標完成率行業領先。可以預見，到年底再次超額完成業績不難并不困難。

除了對既有區域的深耕，保持高周轉也是大發地產的發展策略之一。據管理層透露，大發地產目前的項目平均開盤周期為5.7個月。

快速的回款一定程度上保證了大發地產的現金流水平。截至2020年，該公司總現金約為73億元，同比增長55%，在總資產中的占比超20%。

大發地產同期債務總額為126.5億元，來自銀行方面的借款數額為50.4億元，占比近40%。該公司銀行總授信額度約250億元，未使用額度為116億元。

債務結構持續優化

與此同時，大發地產的債務結構也在持續優化。

截至去年底大發地產中長期債務的占比達到60%，短期償債壓力較小。其中，2年期債務的占比為36%，3—5年以及5年以上的債務占比分別為12%。

業績會上，談及信托融資“兩壓一降”對公司的影響，大發地產管理層直言，“對公司的融資和業務壓力不大。”

管理層表示，大發地產在2020年初便主動調整境內外融資比例。截至2020年，公司在境外融資的比例約為44%，境內占比則為56%，比例相對較為均衡。另一方面，大發地產于2019年開始降低信托類的融資，公司信托規模在2020年末僅占融資余額的8%。“公司境內的融資主要是以銀行長期限的開發貸為主，超過了境內融資余額的70%。一方面大幅降低了我們的融資成本，另外一方面也優化了我們的負債結構，公司的抗風險能力也更強”。

“大發地產在2020年與多家銀行開啟了戰略合作，公司在積極管理和優化債務結構，以保持綠線經營狀態。”大發地產管理層在業績會上坦言。

廖魯江也表示，保持綠線經營是大發地產實現穩健經營、提速增效的基本保證，“改善財務結構、降低財務費用，這樣才能持續改善我們的毛利率和凈利率。”

年報數據顯示，大發地產2020年毛利率約為21%。按管理層設想，未來公司仍將保持毛利率在20%以上。

為了提升毛利率，大發地產提出了一系列措施：包括持續加強投資研判能力；打造產品力，提升產品性價比；提升采購效率，降低成本；實現營銷管理和管理團隊的集約化；持續降低融資成本。

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