6月28日,克而瑞物管和中物研協(xié)隆重發(fā)布2023中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力研究成果,同期揭曉2023中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力500強(qiáng)、2023中國國有物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力100強(qiáng)以及各細(xì)分業(yè)態(tài)、特色領(lǐng)先物業(yè)服務(wù)企業(yè)及標(biāo)桿項(xiàng)目。
2022年,500強(qiáng)企業(yè)在管面積達(dá)172.7億平方米,均值達(dá)到3453.86萬平方米,同比增長7.1%。百強(qiáng)企業(yè)在管面積達(dá)121.2億平方米,同比增長8.0%,增速略高于500強(qiáng)物企。百強(qiáng)企業(yè)在500強(qiáng)企業(yè)整體規(guī)模中占比超七成(70.2%)。上市物企在管面積60.6億平方米,同比增長18.7%。
2022年,500強(qiáng)企業(yè)、百強(qiáng)和上市物企外拓第三方項(xiàng)目在管面積占比分別為55.1%、58.2%和61.5%,較2021年分別增加3.8個(gè)百分點(diǎn)、3.1個(gè)百分點(diǎn)、1.3個(gè)百分點(diǎn);其在管面積中來自于第三方的面積占比均超過半數(shù),百強(qiáng)企業(yè)外拓第三方在管面積占比接近6成。企業(yè)外拓持續(xù)發(fā)力,為企業(yè)獨(dú)立性發(fā)展提供保障。
“放管服”改革持續(xù)深化下,物企服務(wù)邊界擴(kuò)大。非住宅物業(yè)以其物業(yè)費(fèi)單價(jià)高、細(xì)分賽道多,具有專業(yè)門檻及政策環(huán)境友好等特點(diǎn),未來發(fā)展想象空間大,成為物企積極搶占的賽道。500強(qiáng)企業(yè)競相布局非住宅物業(yè)市場,非住物業(yè)的管理項(xiàng)目和面積進(jìn)一步提升。2022年,500強(qiáng)企業(yè)住宅、非住在管面積分別為98.1億平方米、74.6億平方米,分別較上一年凈增加4.1億平方米、7.4億平方米,非住凈增量是住宅的1.8倍。
2021年以來上市物企紛紛為高規(guī)模增長立下flag,企業(yè)在管面積增速普遍保持在30%-50%之間,部分企業(yè)增速設(shè)定甚至超過50%,企業(yè)規(guī)模拓展壓力巨大,收并購成為企業(yè)規(guī)模增長的重要方式之一。2021年上市物企披露收購事項(xiàng)53起,累計(jì)披露交易金額355.9億元。2022年企業(yè)并購趨緩,上市物企累計(jì)披露并購交易66起,披露交易金額119.3億元,總交易金額下滑約2/3。
當(dāng)前,物業(yè)管理行業(yè)競爭激烈且分散,物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)模拓展仍是其重要發(fā)展戰(zhàn)略之一,盡管受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境、地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方等因素影響,500企業(yè)營業(yè)收入增速有所放緩,但整體收入仍在持續(xù)上升。2022年,500強(qiáng)企業(yè)營業(yè)收入5375.3億元,均值超過10億元,同比增長8.5%,增速較上年下滑13.3個(gè)百分點(diǎn)。
社區(qū)增值服務(wù)作為近些年物業(yè)服務(wù)企業(yè)重點(diǎn)發(fā)展的業(yè)務(wù),借助流量入口優(yōu)勢(shì),以及與業(yè)主的高粘性優(yōu)勢(shì),與業(yè)主生活緊密相關(guān)的社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)愈加豐富,收入也持續(xù)提升。2022年,500強(qiáng)企業(yè)社區(qū)增值服務(wù)收入同比增長2.1%至561.2億元,占多種經(jīng)營收入的比例為40.2%。
物業(yè)管理行業(yè)在政策、資本市場的支持下,管理規(guī)模擴(kuò)張,集中度提升,逐步形成規(guī)模效應(yīng)。但受到行業(yè)大環(huán)境、地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方等因素影響,企業(yè)盈利能力出現(xiàn)下滑。2022年,500強(qiáng)企業(yè)毛利潤為979.3億元,同比微漲4.5%。百強(qiáng)企業(yè)毛利潤為780.7億元,同比微漲1.9%。上市物企毛利潤為534.4億元,同比下滑0.3%。
2022年,500強(qiáng)企業(yè)凈利潤為407.4億元,同比下滑17.2%。百強(qiáng)企業(yè)凈利潤為223.5億元,同比下滑40.3%。上市物企凈利潤為151.3億元,同比下滑41.8%。
2022年, 500強(qiáng)、百強(qiáng)、上市物企非業(yè)務(wù)增值服務(wù)毛利率分別為24.4%、23.7%、23.1%,同比分別下滑4.5個(gè)百分點(diǎn)、 4.7個(gè)百分點(diǎn)、10.6個(gè)百分點(diǎn)。500強(qiáng)非業(yè)務(wù)增值服務(wù)毛利率整體下降程度小于上市物企。
2022年,500強(qiáng)、上市物企人均在管面積凈增量分別為96.9平方米、680.7平方米,500強(qiáng)凈增量僅為上市物企1/7。
2022年,500強(qiáng)企業(yè)人均營收為17.9萬元/人,單位面積營收為31.1元/平方米,人均凈利潤為1.36萬元/人,表現(xiàn)略遜于上市物企。
從行業(yè)發(fā)展來看,住宅、辦公、商業(yè)等多業(yè)態(tài)受到地產(chǎn)影響,土地成交下滑,開工建設(shè)量持續(xù)下降;公建、學(xué)校、醫(yī)院等業(yè)態(tài)開工量有限,產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)受政策變化影響開工量保持增長,整體來看,行業(yè)增量持續(xù)放緩,拐點(diǎn)顯現(xiàn)。
當(dāng)前全國辦公市場中商務(wù)辦公、政府辦公、企業(yè)大樓三類辦公物業(yè)各占60%、30%、10%,商務(wù)辦公占絕對(duì)比例。
雖然辦公物業(yè)服務(wù)市場競爭加劇,但物業(yè)服務(wù)企業(yè)正尋求更多路徑突破。隨著FM需求的不斷釋放,企業(yè)或?qū)⒂瓉戆l(fā)展機(jī)遇。具體來看,不同規(guī)模的企業(yè)行政外包率均值60%以上,其中大型企業(yè)外包率高達(dá)81.5%。自有物業(yè)的企業(yè)外包率(76.0%)相對(duì)租賃物業(yè)的企業(yè)(61.5%)更高,企業(yè)大樓FM外包需求巨大,前景廣闊。
從單獨(dú)披露城市服務(wù)收入的幾家頭部物企來看,2022年頭部物企城市服務(wù)的平均毛利率為17.0%,與環(huán)衛(wèi)企業(yè)相比,企業(yè)城市服務(wù)毛利率依然存在一定差距,2022年新安潔、福龍馬、盈峰環(huán)境、僑銀股份、玉禾田幾家頭部環(huán)衛(wèi)企業(yè)平均毛利率為21.9%,較頭部企業(yè)城市服務(wù)毛利率高出4.9個(gè)百分點(diǎn)。
2022年是機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的一年,物業(yè)服務(wù)企業(yè)加速融入基層治理、推動(dòng)“物業(yè)+”多元增值服務(wù)、加快數(shù)字化轉(zhuǎn)型。面對(duì)資本退潮、股價(jià)下跌、盈利下降,物業(yè)服務(wù)企業(yè)加大回購提升資本市場信心、優(yōu)化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提升服務(wù)品質(zhì),物業(yè)服務(wù)企業(yè)多措并舉、積極應(yīng)對(duì),物業(yè)管理行業(yè)邁向新的發(fā)展周期。
在新形勢(shì)下,獨(dú)立性、存量、城市/社區(qū)治理成為了重要的特征和方向。而基礎(chǔ)能力、升維能力、精細(xì)運(yùn)營是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在新形勢(shì)下不斷可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵,只有不斷提升專業(yè)能力,才能真正走上高質(zhì)量發(fā)展之路。
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