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文/馬光遠
剛剛過去的2021年，在中國房地產歷史上絕對是一個具有轉折意義的一年這一年，新冠疫情持續，房地產調控的力度空前，全年出臺房地產調控超過600次，房地產開發投資，銷售數據下滑，土地市場遇冷，流拍率上升可是，盡管市場遇冷，房地產交出的成績單卻并不差2021年前11個月，全國商品房銷售額突破161667億元，同比增長8.5%在四季度政策和市場都逐步回暖的情況下，2021年全年銷售面積再次突破17億平方米，銷售金額超過17萬億元已成定局，甚至有人預測銷售面積和銷售額可能雙雙突破18考慮到這是在疫情和嚴厲調控的雙重壓力下的數字，的確在某種層面說明房地產行業的韌性之強超過很多人的想象這也是我們對未來房地產市場判斷的基本邏輯之一
從房企的業績來看，在巨大的資金壓力下，頭部企業的分化比較明顯克而瑞統計顯示，2021年，TOP10房企銷售操盤金額門檻達到2879.5億元，同比增幅達19.8%，較2019年增長42%尤其是排名第一位的碧桂園，2021年全口徑銷售金額7588.2億元，操盤金額7208.6億元，均是7000億檔次的唯一，權益金額也是唯一一家破五千億的房企這已經是碧桂園連續五年保持行業龍頭地位，即使在行業的環境發生巨大變化的情況下，仍然表現出了很強的銷售韌勁
面對市場這種前所未有的變化，現在思考房地產將如何走，房地產的下一步在哪里，的確具有重大的現實意義記得2017年年底，我提醒房地產企業一定要高度重視金融新周期，告別高杠桿模式時，很多房地產企業嗤之以鼻，依然我行我素，2018年，當我提出房地產20年的大周期已經結束，市場將會變天時，我關注到，除了少數房企如碧桂園在2018年順應市場的變化提出提質控速，行穩致遠，開始主動降杠桿，大多數房企沒有意識到這可能是生死攸關的命題可是，短短的兩三年時間，我的這兩個判斷都成了現實我經常假設，如果當年，一些房地產巨頭聽了我的金融新周期的判斷，主動收縮杠桿，今天他們是否會陷入目前的困境，如果早幾年，他們意識到房地產的基本邏輯變了，今天是不是有一些已經完成了轉型
可是，歷史從來沒有假設最關鍵的是，面對房地產市場的變體和房價邏輯的變化，如何對下一個周期的房地產市場做出精準的判斷并采取積極的戰略應對，這才是每一個利益相關方最應該做的事
基于此，筆者談談自己的看法。
1，下一個周期房地產的三變與三不變
筆者認為，下一個周期的房地產行業的確和過去不一樣了，房地產行業的每一個相關方對此要有最清醒的認識下一個周期的房地產和過去比，我的判斷是有三大變和三大不變
三大變化是:
一是市場的基本面確定變了在房地產的第一個周期，市場的基本面是供求失衡，市場面對的最大問題是房子不夠，解決商業及居民基本的居住需求是上半場的主要任務可以說，從1998年房地產市場化改革以來，中國用了20年左右的時間，基本實現了住房從短缺到供需平衡的歷史性巨變，這是一個非常了不起的成就在基本居住需求及商業地產基本滿足的情況下，房地產市場的主要矛盾，已經從過去的房子短缺，進入到資源配錯導致的不均衡不充分的問題
二是房地產的基本定位的變化伴隨著房住不炒的長期化，去投資功能的房地產市場的價格規律肯定和過去不一樣，房地產政策從經濟政策為主回歸到民生和社會政策為主這意味著，中國將真正構建起以民生和居住為要義的房地產社會政策體系房地產價格將告別過去的暴漲而進入穩定的上漲周期，我們很難看到未來房地產市場出現過去那樣一旦放松調控市場就出現暴漲的情況
三是房地產核心競爭力和價值鏈的變化在住房告別短缺之后，房地產下一個周期，無論是開發商，還是房地產行業的生態都將重塑規模雖然重要，但已經不是最重要的競爭力指標，住房市場與新的科技革命的對接將催生大量的科技公司進入房地產，這將推動房地產市場的價值鏈的重構和高科技化，房地產市場與產業對接成為必然
在房地產市場出現三大變化的同時，從辯證的視角，我也要重申房地產市場的三個不變:
一．房地產作為支柱產業的地位不會變前段時間，國家統計局局長寧吉喆再次重申房地產仍然是支柱產業，引發外界的關注這其實是一個基本常識因為，盡管房地產和過去真的不一樣了，但房地產的市場沒有結束，因為中國的城鎮化還沒有完成，好品質的房子在任何城市仍然短缺
第二，房地產作為老百姓財富配置的主要工具不會結束從中國經濟的大周期看，在城鎮化遠遠沒有結束的情況下，房地產依然會成為老百姓資產配置的主要工具當然，下一個周期房價的邏輯肯定和過去不同，房地產將進入專業化投資時代未來的城鎮化將以大城市，城市群以及灣區為重心，未來的房地產的機遇也將圍繞這些城市碧桂園這幾年為什么在銷售數據上位居首位，和其大量的項目主要布局在城市群和都市圈有很大關系
第三，老百姓追求更好居住條件的需求沒有改變在上一個房地產周期，房地產解決了有房子住的最基本問題，但距離老百姓對好房子的需求，仍然不足房子總體夠了，但好房子不夠，好房子缺，滿足老百姓對更好居住條件的需求，提供更多的質量和品質更好的房子，這將是下一個周期房地產市場的主要矛盾
2，未來房地產市場的三大分化
第一是城市與城市的分化，在中國經濟周期，人口周期，城鎮化周期都發生巨大變化的情況下，中國的房地產在總體上會告別增量周期，而進入存量周期但是，大城市，都市圈和城市群將仍然是房地產增量發展的區域，人口的流動將導致房地產市場出現城市走勢的嚴重分化
第二是城市內部的分化伴隨著人口進入下降周期，城市攤大餅時代結束，中國的城鎮化不會出現像歐美一樣的郊區化，占有核心資源的主城區將仍然是價值最高的區域
第三是開發商的分化和洗牌經過規模主導的階段后，開發商將塑造自己的核心競爭力，將探索新的競爭模式，將塑造管理主導的競爭模式，將有一批在管理和科技方面領先的房企對過去的市場格局進行重振和洗牌，純粹靠玩高杠桿和高周期占據市場的開發商將被淘汰出局
3．下一個周期的房地產風口在哪里。
在中國房地產進入全新周期的情況下，決定一個房地產企業未來的，是是否具有卓越的理念和面向中國新的城鎮化和產業升級關鍵周期的發展模式和路徑，是對新型城鎮化的深刻理解，是對低碳，數字化巨大風口的把握能力。所以，房地產的周期也已經結束了。”吳曉波說。。在筆者看來，未來房地產的風口在三個方面:
一．新型城鎮化，特別是智慧城市帶來的風口中國未來的城鎮化一定是以大城市和城市群為中心的城鎮化，一定是以智慧城市的建設為抓手，也就是城市的高質量發展，這幾乎仍然是上百萬億的產業規模，誰抓住了新型城鎮化的風口，誰就抓住了未來
第二，低碳，數字化是房地產重要的增長點，這也是中國未來的最重要的財富風口，而房地產的未來和低碳，數字化，智能可謂是天作之合比如，連續位居中國房地產行業第一的碧桂園，目前也在智能化，綠色建筑，裝配式，被動房等研究領域持續發力碧桂園這幾年大力發展建筑機器人，在整個房地和行業都是一個里程碑的事件
碧桂園旗下博智林自主研發的建筑機器人
第三，房地產企業從規模紅利走向管理紅利房企競爭的關鍵已經不是拿多少地，而是如何在確保企業健康發展的同時，塑造核心的管理競爭力根據我這么多年對房地產頭部企業的研究和觀察，凡是過去幾年在管理上發力，提升競爭力的頭部企業，即使行業動蕩，企業仍然能穩健發展，凡是仍然靠三高模式發展的，大多都情況微妙
在管理上發力體現為企業對未來的投資布局以及精細化運營的能力，這些穩健發展的房企，最大的表現就是財務狀況優秀，自身的造血功能很完善，利潤和現金流能夠充分保障企業有穿越周期的能力。
還是以碧桂園為例，早在2019年，碧桂園就提出全周期綜合競爭力提升的概念，打造覆蓋投資，設計，運營，營銷的核心競爭力在投資階段，確保合法合規，資金安全的前提下，追求自有年化資金的回報和利益最大化在營銷端，實行以銷定產，保障銷售回款和現金流去年上半年公司權益回款率90%，已連續6年達到90%或以上
此外，碧桂園過去兩年一直在優化債務結構從2021年中期數據看，碧桂園總借貸余額下降至3242.4億元，其中一年內有息負債占比下降至27%，凈負債率僅49.7%，連續多年保持低于70%從三條紅線的指標來看，目前碧桂園處于較為健康的黃檔，伴隨著降杠桿的進程繼續推進，轉綠就不難期待
盡管市場的基本面變了，但是城市群和都市圈人口依然在流入，市場前景仍然看好，碧桂園拿地眼光頗準，布局的地方基本上與人口流入的地區重合度高，尤其是在長三角，珠三角等幾個核心都市圈的儲備用地豐富。
好的企業市場是充分認可的，越好的企業越能拿到便宜的錢去年不少房企面臨流動性危機，或者被降評級，對于一個看到未來幾十年產業方向的企業而言，其實正是凸顯自身能力的時候在去年這樣的市場環境下，碧桂園仍然備受全球頂級評級公司和金融機構的認可，融資成本不到5.4%，同比還在繼續下降
4．購房者應該買什么樣的房子。“而我們消費者今天在買房子，很多一二線城市的人已經很難把它作為我們資產的最最重要的那個增長配置額，我們現在很多買房子的是叫改善性住房，如果在北京，上海，杭州有兩套房子，建議大家千萬不要說我再買第三套房子作為資產配置。第二，不動產的投資效率跟7，8年前相比已經大規模下降。
筆者一直認為，房地產的下一個周期，只是在房地產基本面發生巨大變化的情況下，房地產的風口以及房地產的價值鏈將發生變化，簡單靠賣房子賺錢的時代結束了，但從中國經濟下一個30年的新周期看，房地產創造價值的時代遠遠沒有結束。第一，國家提出房住不炒。
在房地產真正進入一個全新周期的情況下，還能不能出手買房這其實是一個偽問題真正的問題是，購房者應該買什么樣的房子，買誰的房子
筆者的總體判斷，2022年房地產的政策轉折點已經到來，新的買房的時間窗口已經打開但是，房地產絕不會像過去那樣，買任何城市的房子都可以有很好收益的時代已經結束了就區域而言，城市群和都市圈是未來仍然可以看好的區域，就開發商而言，買財務穩健，管理能力和產品力一流的開發商的好房子才有價值下一個周期，只有好的房子，好的開發商，好的城市和區域才是地產的風口
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