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文/馬光遠(yuǎn)

剛剛過去的2021年，在中國房地產(chǎn)歷史上絕對是一個具有轉(zhuǎn)折意義的一年這一年，新冠疫情持續(xù)，房地產(chǎn)調(diào)控的力度空前，全年出臺房地產(chǎn)調(diào)控超過600次，房地產(chǎn)開發(fā)投資，銷售數(shù)據(jù)下滑，土地市場遇冷，流拍率上升可是，盡管市場遇冷，房地產(chǎn)交出的成績單卻并不差2021年前11個月，全國商品房銷售額突破161667億元，同比增長8.5%在四季度政策和市場都逐步回暖的情況下，2021年全年銷售面積再次突破17億平方米，銷售金額超過17萬億元已成定局，甚至有人預(yù)測銷售面積和銷售額可能雙雙突破18考慮到這是在疫情和嚴(yán)厲調(diào)控的雙重壓力下的數(shù)字，的確在某種層面說明房地產(chǎn)行業(yè)的韌性之強(qiáng)超過很多人的想象這也是我們對未來房地產(chǎn)市場判斷的基本邏輯之一

從房企的業(yè)績來看，在巨大的資金壓力下，頭部企業(yè)的分化比較明顯克而瑞統(tǒng)計顯示，2021年，TOP10房企銷售操盤金額門檻達(dá)到2879.5億元，同比增幅達(dá)19.8%，較2019年增長42%尤其是排名第一位的碧桂園，2021年全口徑銷售金額7588.2億元，操盤金額7208.6億元，均是7000億檔次的唯一，權(quán)益金額也是唯一一家破五千億的房企這已經(jīng)是碧桂園連續(xù)五年保持行業(yè)龍頭地位，即使在行業(yè)的環(huán)境發(fā)生巨大變化的情況下，仍然表現(xiàn)出了很強(qiáng)的銷售韌勁

面對市場這種前所未有的變化，現(xiàn)在思考房地產(chǎn)將如何走，房地產(chǎn)的下一步在哪里，的確具有重大的現(xiàn)實意義記得2017年年底，我提醒房地產(chǎn)企業(yè)一定要高度重視金融新周期，告別高杠桿模式時，很多房地產(chǎn)企業(yè)嗤之以鼻，依然我行我素，2018年，當(dāng)我提出房地產(chǎn)20年的大周期已經(jīng)結(jié)束，市場將會變天時，我關(guān)注到，除了少數(shù)房企如碧桂園在2018年順應(yīng)市場的變化提出提質(zhì)控速，行穩(wěn)致遠(yuǎn)，開始主動降杠桿，大多數(shù)房企沒有意識到這可能是生死攸關(guān)的命題可是，短短的兩三年時間，我的這兩個判斷都成了現(xiàn)實我經(jīng)常假設(shè)，如果當(dāng)年，一些房地產(chǎn)巨頭聽了我的金融新周期的判斷，主動收縮杠桿，今天他們是否會陷入目前的困境，如果早幾年，他們意識到房地產(chǎn)的基本邏輯變了，今天是不是有一些已經(jīng)完成了轉(zhuǎn)型

可是，歷史從來沒有假設(shè)最關(guān)鍵的是，面對房地產(chǎn)市場的變體和房價邏輯的變化，如何對下一個周期的房地產(chǎn)市場做出精準(zhǔn)的判斷并采取積極的戰(zhàn)略應(yīng)對，這才是每一個利益相關(guān)方最應(yīng)該做的事

基于此，筆者談?wù)勛约旱目捶ā?/p>

1，下一個周期房地產(chǎn)的三變與三不變

筆者認(rèn)為，下一個周期的房地產(chǎn)行業(yè)的確和過去不一樣了，房地產(chǎn)行業(yè)的每一個相關(guān)方對此要有最清醒的認(rèn)識下一個周期的房地產(chǎn)和過去比，我的判斷是有三大變和三大不變

三大變化是:

一是市場的基本面確定變了在房地產(chǎn)的第一個周期，市場的基本面是供求失衡，市場面對的最大問題是房子不夠，解決商業(yè)及居民基本的居住需求是上半場的主要任務(wù)可以說，從1998年房地產(chǎn)市場化改革以來，中國用了20年左右的時間，基本實現(xiàn)了住房從短缺到供需平衡的歷史性巨變，這是一個非常了不起的成就在基本居住需求及商業(yè)地產(chǎn)基本滿足的情況下，房地產(chǎn)市場的主要矛盾，已經(jīng)從過去的房子短缺，進(jìn)入到資源配錯導(dǎo)致的不均衡不充分的問題

二是房地產(chǎn)的基本定位的變化伴隨著房住不炒的長期化，去投資功能的房地產(chǎn)市場的價格規(guī)律肯定和過去不一樣，房地產(chǎn)政策從經(jīng)濟(jì)政策為主回歸到民生和社會政策為主這意味著，中國將真正構(gòu)建起以民生和居住為要義的房地產(chǎn)社會政策體系房地產(chǎn)價格將告別過去的暴漲而進(jìn)入穩(wěn)定的上漲周期，我們很難看到未來房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過去那樣一旦放松調(diào)控市場就出現(xiàn)暴漲的情況

三是房地產(chǎn)核心競爭力和價值鏈的變化在住房告別短缺之后，房地產(chǎn)下一個周期，無論是開發(fā)商，還是房地產(chǎn)行業(yè)的生態(tài)都將重塑規(guī)模雖然重要，但已經(jīng)不是最重要的競爭力指標(biāo)，住房市場與新的科技革命的對接將催生大量的科技公司進(jìn)入房地產(chǎn)，這將推動房地產(chǎn)市場的價值鏈的重構(gòu)和高科技化，房地產(chǎn)市場與產(chǎn)業(yè)對接成為必然

在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)三大變化的同時，從辯證的視角，我也要重申房地產(chǎn)市場的三個不變:

一．房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的地位不會變前段時間，國家統(tǒng)計局局長寧吉喆再次重申房地產(chǎn)仍然是支柱產(chǎn)業(yè)，引發(fā)外界的關(guān)注這其實是一個基本常識因為，盡管房地產(chǎn)和過去真的不一樣了，但房地產(chǎn)的市場沒有結(jié)束，因為中國的城鎮(zhèn)化還沒有完成，好品質(zhì)的房子在任何城市仍然短缺

第二，房地產(chǎn)作為老百姓財富配置的主要工具不會結(jié)束從中國經(jīng)濟(jì)的大周期看，在城鎮(zhèn)化遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有結(jié)束的情況下，房地產(chǎn)依然會成為老百姓資產(chǎn)配置的主要工具當(dāng)然，下一個周期房價的邏輯肯定和過去不同，房地產(chǎn)將進(jìn)入專業(yè)化投資時代未來的城鎮(zhèn)化將以大城市，城市群以及灣區(qū)為重心，未來的房地產(chǎn)的機(jī)遇也將圍繞這些城市碧桂園這幾年為什么在銷售數(shù)據(jù)上位居首位，和其大量的項目主要布局在城市群和都市圈有很大關(guān)系

第三，老百姓追求更好居住條件的需求沒有改變在上一個房地產(chǎn)周期，房地產(chǎn)解決了有房子住的最基本問題，但距離老百姓對好房子的需求，仍然不足房子總體夠了，但好房子不夠，好房子缺，滿足老百姓對更好居住條件的需求，提供更多的質(zhì)量和品質(zhì)更好的房子，這將是下一個周期房地產(chǎn)市場的主要矛盾

2，未來房地產(chǎn)市場的三大分化

第一是城市與城市的分化，在中國經(jīng)濟(jì)周期，人口周期，城鎮(zhèn)化周期都發(fā)生巨大變化的情況下，中國的房地產(chǎn)在總體上會告別增量周期，而進(jìn)入存量周期但是，大城市，都市圈和城市群將仍然是房地產(chǎn)增量發(fā)展的區(qū)域，人口的流動將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)城市走勢的嚴(yán)重分化

第二是城市內(nèi)部的分化伴隨著人口進(jìn)入下降周期，城市攤大餅時代結(jié)束，中國的城鎮(zhèn)化不會出現(xiàn)像歐美一樣的郊區(qū)化，占有核心資源的主城區(qū)將仍然是價值最高的區(qū)域

第三是開發(fā)商的分化和洗牌經(jīng)過規(guī)模主導(dǎo)的階段后，開發(fā)商將塑造自己的核心競爭力，將探索新的競爭模式，將塑造管理主導(dǎo)的競爭模式，將有一批在管理和科技方面領(lǐng)先的房企對過去的市場格局進(jìn)行重振和洗牌，純粹靠玩高杠桿和高周期占據(jù)市場的開發(fā)商將被淘汰出局

3．下一個周期的房地產(chǎn)風(fēng)口在哪里。

在中國房地產(chǎn)進(jìn)入全新周期的情況下，決定一個房地產(chǎn)企業(yè)未來的，是是否具有卓越的理念和面向中國新的城鎮(zhèn)化和產(chǎn)業(yè)升級關(guān)鍵周期的發(fā)展模式和路徑，是對新型城鎮(zhèn)化的深刻理解，是對低碳，數(shù)字化巨大風(fēng)口的把握能力。所以，房地產(chǎn)的周期也已經(jīng)結(jié)束了。”吳曉波說。。在筆者看來，未來房地產(chǎn)的風(fēng)口在三個方面:

一．新型城鎮(zhèn)化，特別是智慧城市帶來的風(fēng)口中國未來的城鎮(zhèn)化一定是以大城市和城市群為中心的城鎮(zhèn)化，一定是以智慧城市的建設(shè)為抓手，也就是城市的高質(zhì)量發(fā)展，這幾乎仍然是上百萬億的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，誰抓住了新型城鎮(zhèn)化的風(fēng)口，誰就抓住了未來

第二，低碳，數(shù)字化是房地產(chǎn)重要的增長點，這也是中國未來的最重要的財富風(fēng)口，而房地產(chǎn)的未來和低碳，數(shù)字化，智能可謂是天作之合比如，連續(xù)位居中國房地產(chǎn)行業(yè)第一的碧桂園，目前也在智能化，綠色建筑，裝配式，被動房等研究領(lǐng)域持續(xù)發(fā)力碧桂園這幾年大力發(fā)展建筑機(jī)器人，在整個房地和行業(yè)都是一個里程碑的事件

碧桂園旗下博智林自主研發(fā)的建筑機(jī)器人

第三，房地產(chǎn)企業(yè)從規(guī)模紅利走向管理紅利房企競爭的關(guān)鍵已經(jīng)不是拿多少地，而是如何在確保企業(yè)健康發(fā)展的同時，塑造核心的管理競爭力根據(jù)我這么多年對房地產(chǎn)頭部企業(yè)的研究和觀察，凡是過去幾年在管理上發(fā)力，提升競爭力的頭部企業(yè)，即使行業(yè)動蕩，企業(yè)仍然能穩(wěn)健發(fā)展，凡是仍然靠三高模式發(fā)展的，大多都情況微妙

在管理上發(fā)力體現(xiàn)為企業(yè)對未來的投資布局以及精細(xì)化運(yùn)營的能力，這些穩(wěn)健發(fā)展的房企，最大的表現(xiàn)就是財務(wù)狀況優(yōu)秀，自身的造血功能很完善，利潤和現(xiàn)金流能夠充分保障企業(yè)有穿越周期的能力。

還是以碧桂園為例，早在2019年，碧桂園就提出全周期綜合競爭力提升的概念，打造覆蓋投資，設(shè)計，運(yùn)營，營銷的核心競爭力在投資階段，確保合法合規(guī)，資金安全的前提下，追求自有年化資金的回報和利益最大化在營銷端，實行以銷定產(chǎn)，保障銷售回款和現(xiàn)金流去年上半年公司權(quán)益回款率90%，已連續(xù)6年達(dá)到90%或以上

此外，碧桂園過去兩年一直在優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)從2021年中期數(shù)據(jù)看，碧桂園總借貸余額下降至3242.4億元，其中一年內(nèi)有息負(fù)債占比下降至27%，凈負(fù)債率僅49.7%，連續(xù)多年保持低于70%從三條紅線的指標(biāo)來看，目前碧桂園處于較為健康的黃檔，伴隨著降杠桿的進(jìn)程繼續(xù)推進(jìn)，轉(zhuǎn)綠就不難期待

盡管市場的基本面變了，但是城市群和都市圈人口依然在流入，市場前景仍然看好，碧桂園拿地眼光頗準(zhǔn)，布局的地方基本上與人口流入的地區(qū)重合度高，尤其是在長三角，珠三角等幾個核心都市圈的儲備用地豐富。

好的企業(yè)市場是充分認(rèn)可的，越好的企業(yè)越能拿到便宜的錢去年不少房企面臨流動性危機(jī)，或者被降評級，對于一個看到未來幾十年產(chǎn)業(yè)方向的企業(yè)而言，其實正是凸顯自身能力的時候在去年這樣的市場環(huán)境下，碧桂園仍然備受全球頂級評級公司和金融機(jī)構(gòu)的認(rèn)可，融資成本不到5.4%，同比還在繼續(xù)下降

4．購房者應(yīng)該買什么樣的房子。“而我們消費(fèi)者今天在買房子，很多一二線城市的人已經(jīng)很難把它作為我們資產(chǎn)的最最重要的那個增長配置額，我們現(xiàn)在很多買房子的是叫改善性住房，如果在北京，上海，杭州有兩套房子，建議大家千萬不要說我再買第三套房子作為資產(chǎn)配置。第二，不動產(chǎn)的投資效率跟7，8年前相比已經(jīng)大規(guī)模下降。

筆者一直認(rèn)為，房地產(chǎn)的下一個周期，只是在房地產(chǎn)基本面發(fā)生巨大變化的情況下，房地產(chǎn)的風(fēng)口以及房地產(chǎn)的價值鏈將發(fā)生變化，簡單靠賣房子賺錢的時代結(jié)束了，但從中國經(jīng)濟(jì)下一個30年的新周期看，房地產(chǎn)創(chuàng)造價值的時代遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有結(jié)束。第一，國家提出房住不炒。

在房地產(chǎn)真正進(jìn)入一個全新周期的情況下，還能不能出手買房這其實是一個偽問題真正的問題是，購房者應(yīng)該買什么樣的房子，買誰的房子

筆者的總體判斷，2022年房地產(chǎn)的政策轉(zhuǎn)折點已經(jīng)到來，新的買房的時間窗口已經(jīng)打開但是，房地產(chǎn)絕不會像過去那樣，買任何城市的房子都可以有很好收益的時代已經(jīng)結(jié)束了就區(qū)域而言，城市群和都市圈是未來仍然可以看好的區(qū)域，就開發(fā)商而言，買財務(wù)穩(wěn)健，管理能力和產(chǎn)品力一流的開發(fā)商的好房子才有價值下一個周期，只有好的房子，好的開發(fā)商，好的城市和區(qū)域才是地產(chǎn)的風(fēng)口

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