2021土地兩集中:摸著石頭過河

文 夏晨翔

伴隨著北京，鄭州等城市第三批次集中供地最近幾天完成出讓，2021年度22個(gè)試點(diǎn)城市集中供地正式收官。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在集中供地期間，22城累計(jì)成交住宅用地2064宗，成交規(guī)劃建筑面積24380萬平方米，累計(jì)完成出讓金超22804億元，多個(gè)城市完成全年供地計(jì)劃。

另一方面，回顧2021年集中供地元年不難發(fā)現(xiàn)，伴隨著土拍規(guī)則從寬松到收緊再到適量放寬門檻，市場溫度也經(jīng)歷了由熱轉(zhuǎn)冷再到部分回暖的變化而過山車經(jīng)歷背后，則是地方政府土拍規(guī)則調(diào)整與房企拿地意愿之間的博弈底價(jià)成交 高流拍率已成這一年度土拍市場的重要標(biāo)簽

土拍規(guī)則調(diào)整

2021年2月，自然資源部要求22個(gè)試點(diǎn)城市實(shí)施住宅用地兩集中政策，即集中發(fā)布出讓公告，集中組織出讓活動，且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過3次，同時(shí)要求試點(diǎn)城市單列租賃住房用地占比一般不低于10%。

3月中旬，長春率先發(fā)布首批次住宅用地供地計(jì)劃，開啟了22城首批次集中供地的序幕截至年底，除寧波第三批次集中供地定于2022年1月外，其余21城均完成了本年度3次供地計(jì)劃

《中國經(jīng)營報(bào)》記者注意到，在首批次集中供地中，重慶，無錫，廈門成交樓面價(jià)較2020年全年分別上漲85%，72%和71%例如，無錫成交的16宗土地中15宗達(dá)到最高限價(jià)，重慶平均溢價(jià)率達(dá)39%，較2020年全年增長31%，有地塊溢價(jià)率達(dá)到130%，南京最熱地塊爭搶激烈，競價(jià)158輪，更有房企直接加價(jià)5.8億元觸頂

相對寬松的土拍規(guī)則下，兩集中政策穩(wěn)地價(jià)的效果未達(dá)到預(yù)期隨后，多個(gè)已公布第二批次集中供地計(jì)劃的試點(diǎn)城市，又陸續(xù)宣布暫停或是中止供地，對土拍規(guī)則進(jìn)行了調(diào)整

但是，土拍規(guī)則的變化隨之反映在了市場需求端，房企拿地更趨理性，市場觀望情緒上升統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在第二批次集中供地中，22 城整體流拍率高達(dá)60%，較首批次提升了54%而成交方面，底價(jià)成交的數(shù)量高達(dá)77%，整體溢價(jià)率降至4%

隨后，在第三批次集中供地時(shí)，多個(gè)城市在規(guī)則方面又進(jìn)一步優(yōu)化，適當(dāng)放寬了競拍門檻。

如在房企資質(zhì)方面，南京將企業(yè)拿地資質(zhì)門檻從1級降至2級或3級，并放寬了聯(lián)合拿地的限制，在資金要求方面，蘇州將保證金比例從第二批次部分宗地50%下調(diào)至第三批次全部宗地 30%，且首付款比例由60%下調(diào)至50%，廣州則允許土地款分期支付，部分宗地取消一個(gè)月內(nèi)一次性付清總價(jià)的要求，調(diào)整成最長6個(gè)月內(nèi)付清。

不過，亦有部分城市根據(jù)發(fā)展需求，提高了地塊開發(fā)的建設(shè)條件，如北京朝陽區(qū)一宗地試行全現(xiàn)房銷售，廈門首次提出便全部實(shí)行定品質(zhì)出讓，南京進(jìn)一步規(guī)范了配建租賃住房的建設(shè)和管理等。

市場熱度不一

雖然各個(gè)城市根據(jù)自身需求，在3次集中供地中不斷調(diào)整土拍規(guī)則但是，梳理2021年整體土拍成績單不難發(fā)現(xiàn)，22城土地市場之間仍存在著較大的差異

來自克而瑞的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年全國土地出讓金排名前三的城市分別是上海，杭州和廣州其中，上海總土地出讓金額為3142億元，杭州總土地出讓金額為3135億元，廣州總土地出讓金額為2446億元，3個(gè)試點(diǎn)城市全年土地出讓金額均創(chuàng)歷史新高

另一方面，幾家歡喜幾家愁，長春，沈陽，合肥等城市的成績單卻并不亮眼。

數(shù)據(jù)顯示，在首批次集中供地中，長春競拍前有8宗地塊中止出讓，平均溢價(jià)率僅為3.9%，并有2宗地塊流拍，青島多宗地塊以勾地成交，平均溢價(jià)率僅為2.1%，成交的55宗地塊中，有54宗以底價(jià)成交，并有1宗地塊流拍。

在剛剛結(jié)束的第三批次集中供地中，長春推出12宗地塊，僅有3宗地塊以底價(jià)成交，流拍率為75%，沈陽推出27宗地塊，成交8宗，流拍19宗，流拍率70%縱觀全年數(shù)據(jù)，兩座城市的流拍率都比較高其中，長春三次集中供地流拍率分別為24%，38%，75%，沈陽三次集中供地的流拍率分別為12%，57%，70%

而合肥在首批次集中供地地塊全部以高于20%的溢價(jià)率成交后，雖然第二，第三批次集中供地地塊供應(yīng)數(shù)量持續(xù)增加，但流拍率均過半，分別達(dá)到52.94%和63.64%，也以底價(jià)成交為主。其中，業(yè)績預(yù)喜的公司有760家；業(yè)績預(yù)憂(包括略減，首虧，預(yù)減，續(xù)虧，增虧)的公司有332家；另有3家上市公司業(yè)績存在不確定性。

反觀作為傳統(tǒng)供地大戶的杭州，其在第三批次集中供地中，成交金額達(dá)到約763億元，較第二批次成交金額256億元增長了198%，成交建筑面積約416萬平方米，比第二批次170萬平方米增長了144.71%。

值得一提的是，杭州第三批次掛牌出讓的35宗地塊全部出讓成功，其中24宗地塊均達(dá)到溢價(jià)率上限進(jìn)入搖號環(huán)節(jié)最后成交，最高競價(jià)次數(shù)達(dá)到78輪，封頂率69%，整體溢價(jià)率7%，總體競爭較為激烈。

對于2021年22城土拍市場表現(xiàn)，克而瑞地產(chǎn)研究院分析師指出，就三次土拍結(jié)果來看，大部分城市的土拍熱度仍在低位由此可預(yù)計(jì)，在2022年首輪土拍時(shí)，會有部分城市，尤其是2021年第三輪土拍顯著遇冷的廈門，沈陽等，將會進(jìn)一步降低土地出讓門檻以提振市場熱度

央企國企活躍

記者注意到，在土拍市場表現(xiàn)偏冷的城市中，除溢價(jià)率低，流拍率高的特點(diǎn)外，參拍主體則以國企，央企及地方城投公司為主如在第二批次集中供地中，國企拿地金額，建面占比分別達(dá)到76%，68%，較首批次集中供地大幅提升而與此相對的，民企拿地力度下降，拿地金額，建面占比大幅下降至 25%，34%

而分城市來看，國企，央企在多數(shù)城市中均是拿地主力，其中在14城拿地金額占比超過70%，在北京，廣州，深圳三城更是達(dá)到90%及以上。。

值得注意的是，從第二批次集中供地開始，地方城投公司的身影開始大幅涌現(xiàn)如深圳，無錫，廣州，南京，蘇州等城市當(dāng)?shù)爻峭豆驹诘谌渭泄┑刂卸汲蔀榱酥匾髁Γ瑓⑴c率高達(dá)70%以上

如深圳第三批次集中供地共成交11宗地塊，9宗被地方城投公司獲得，無錫第三批成交的20宗地塊，15宗被城投公司獲得，廣州第三批成交13宗地塊，城投公司亦拍下其中9宗。

除此之外，上海，重慶，廈門，濟(jì)南，合肥等城市第三批成交地塊中，城投公司拿地均占有相當(dāng)比例。

對此，克而瑞地產(chǎn)研究院分析師認(rèn)為，城投公司作為政府投融資平臺，也承擔(dān)著政府調(diào)控的功能在房企躺平之際，城投公司入場托底，有利于降低流拍率，維護(hù)土地市場穩(wěn)定此外，城投公司也在謀求市場化轉(zhuǎn)型，此次房地產(chǎn)市場遇冷，也為城投公司拓展地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)提供了良好契機(jī)從城投公司的主營業(yè)務(wù)范疇來看，大多涉足房地產(chǎn)，土地整理，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等領(lǐng)域，這也為城投公司進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)帶來底氣，可以支持項(xiàng)目繼續(xù)推進(jìn)

不過，上述分析師同樣指出，目前，大多城投公司經(jīng)營主要還是依賴于政府在房企土地投資疲軟現(xiàn)狀下，政府土地財(cái)政收入不容樂觀，疊加土地出讓金征收部門劃轉(zhuǎn)至稅務(wù)部門，城投公司拿地?zé)o疑會增加資金周轉(zhuǎn)壓力以及債務(wù)壓力

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