租房和購(gòu)房是城鎮(zhèn)居民解決居住需求的兩種方式。長(zhǎng)期以來(lái)，商品房市場(chǎng)發(fā)展較快，租賃市場(chǎng)則發(fā)展滯后且不規(guī)范，租賃品質(zhì)偏低的問(wèn)題較為突出，租客獲得感總體不高。2017年，十九大報(bào)告明確提出建立“租購(gòu)并舉”的住房制度。2020年，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次將大城市住房問(wèn)題單列，并強(qiáng)調(diào)了發(fā)展租賃住房對(duì)大城市住有所居的重要性。“十四五”規(guī)劃中提出:“探索支持利用集體建設(shè)用地按照規(guī)劃建設(shè)租賃住房，完善長(zhǎng)租房政策，擴(kuò)大保障性租賃住房供給”。準(zhǔn)確把握中國(guó)住房租賃群體的規(guī)模、特征與變化趨勢(shì)，是發(fā)展租賃住房的基礎(chǔ)性工作，對(duì)于推動(dòng)租購(gòu)并舉具有重要意義。

三類(lèi)主要租房群體的典型畫(huà)像、規(guī)模與租金承受力

分租賃群體看，主要有以下三類(lèi)租賃需求:

進(jìn)城農(nóng)民工:一張床

進(jìn)城農(nóng)民工是中國(guó)住房租賃的最大需求群體。2020年農(nóng)民工總量達(dá)2.86億，其中外出農(nóng)民工1.7億。2018年，在外地進(jìn)城農(nóng)民工中，租房居住的占61.3%，單位或雇主提供住房的占12.9%。若2020年農(nóng)民工租房居住的比例跟2018年接近，租賃群體規(guī)模已超過(guò)1億人，是中國(guó)住房租賃市場(chǎng)的主要需求群體。早期的農(nóng)民工群體住房租賃需求以“一張床”為主，工業(yè)園區(qū)或工作地附近的藍(lán)領(lǐng)公寓提供床位，并配備衛(wèi)生間、浴室等設(shè)施，居住條件與本地居民有顯著差距。

跟早期的農(nóng)民工群體不同，“新生代”農(nóng)民工舉家遷移數(shù)量增多，并且對(duì)租賃住房品質(zhì)要求較高，單位或雇主提供的住房很難滿(mǎn)足家庭居住需求，以及社交等公共服務(wù)需求。此外，隨著中國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從制造業(yè)為主向服務(wù)業(yè)為主轉(zhuǎn)變，農(nóng)民工群體的就業(yè)將向服務(wù)業(yè)集中，特別是向吸納就業(yè)較多的生活服務(wù)業(yè)集中，2020年在服務(wù)業(yè)就業(yè)的農(nóng)民工占比達(dá)到51.5%。生活服務(wù)業(yè)大多位于城市中區(qū)位較好的地段，雇主提供合意住房的難度較大，農(nóng)民工通過(guò)在市場(chǎng)上租賃住房的需求會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)，希望住宿地點(diǎn)距離上班地點(diǎn)近、住房品質(zhì)較好，且周邊能有較多的公共服務(wù)設(shè)施。

農(nóng)民工群體的租金承受能力較為有限。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局相關(guān)數(shù)據(jù)，農(nóng)民工月均工資為4072元。如果是單個(gè)個(gè)體流動(dòng)，按照租金不超過(guò)收入30%來(lái)匡算，合理的租金負(fù)擔(dān)水平上限為1222元/月。每月1222元的租金在北京等一線城市能夠租到“一張床”，但難以租到“一間房”，在大部分二線城市可租到“一間房”，在三線及以下城市可以租到“一套房”。如果是舉家遷移，且夫妻二人均有工資收入，則相應(yīng)的租金承受能力將翻番，每月2444元的租金在北京等一線城市可以租到“一間房”，在大部分二線城市可以租到“一套房”。

分行業(yè)看，從事交通運(yùn)輸與倉(cāng)儲(chǔ)郵政的農(nóng)民工租金承受力最高，單個(gè)個(gè)體流動(dòng)的情形下達(dá)到1444元/月，從事住宿餐飲業(yè)的農(nóng)民工租金承受力最低，僅為1007元/月。分區(qū)域看，東部地區(qū)的農(nóng)民工租金承受能力最強(qiáng)，單個(gè)個(gè)體流動(dòng)的情形下達(dá)到1305元/月，東北地區(qū)的農(nóng)民工租金承受能力最低，僅為1072元/月。但租住條件還受到不同區(qū)域的租金水平差異的影響。

新就業(yè)大學(xué)生:一間房

新就業(yè)大學(xué)生是中國(guó)住房租賃的第二大需求群體。過(guò)去10年，全國(guó)大學(xué)畢業(yè)生累計(jì)達(dá)到7613萬(wàn)人。為尋求更好的發(fā)展機(jī)會(huì)，新就業(yè)大學(xué)生主要選擇大中城市就業(yè)。在剛工作的階段，新就業(yè)大學(xué)生的工資普遍不高，很難短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)首次置業(yè)，因此通常是選擇租房。受收入水平限制，新就業(yè)大學(xué)生對(duì)居住面積要求較低、對(duì)價(jià)格較敏感，但要求有一定的獨(dú)立空間，一般是選擇合租方式或租住改造后的單間，但這類(lèi)租賃群體對(duì)交通、餐飲、購(gòu)物等配套要求較高，兼有融入職場(chǎng)等社交需求。根據(jù)相關(guān)研究數(shù)據(jù)，北京等一線城市租房者平均年齡超過(guò)35歲，成都等二線城市租房者平均年齡約為32歲。按照22歲大學(xué)畢業(yè)，即使在二線城市就業(yè)，畢業(yè)后平均10年才能買(mǎi)房。考慮到部分大學(xué)生回家鄉(xiāng)工作或與父母共同居住，不妨假設(shè)80%的大學(xué)生進(jìn)入大中城市就業(yè)，意味著過(guò)去10年超過(guò)6000萬(wàn)大學(xué)生進(jìn)入大中城市住房租賃市場(chǎng)，且每年仍在迅速增加。

相比農(nóng)民工群體，大學(xué)生的租金承受能力相對(duì)較高。根據(jù)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)相關(guān)數(shù)據(jù)，2020年大學(xué)生平均起薪為5838元，按照租金不超過(guò)家庭收入30%來(lái)匡算，在獨(dú)自居住情形下合理的租金負(fù)擔(dān)水平上限為1751元/月，在一線城市區(qū)位普通地段可租到“一間房”，在大部分二線城市可租到“一小套房”。如果與戀人一起居住，且雙方均為大學(xué)生，則相應(yīng)的租金承受力翻番，達(dá)到3503元/月，在一線城市核心地段可租到“一間房”，在大部分二線城市可租到“一套房”。

分學(xué)歷來(lái)看，碩士及以上學(xué)歷的大學(xué)生租金承受能力最強(qiáng)，在獨(dú)自居住情形下達(dá)到2774元/月，本科生租金承受能力略高于平均水平，獨(dú)自居住情形下為1796元/月，大專(zhuān)生租金承受能力最低，獨(dú)自居住情形下僅為1593元/月，但仍顯著高于農(nóng)民工群體的平均租金承受能力。

城鎮(zhèn)有房家庭:一套房

在中國(guó)大中城市里，由于孩子上學(xué)地點(diǎn)變動(dòng)、工作崗位變化等因素，城鎮(zhèn)有房家庭對(duì)成套住房租賃需求也在快速上升。跟前面兩類(lèi)租賃需求群體相比，這類(lèi)租賃需求的臨時(shí)性和過(guò)渡性特征更明顯，屬于階段性居住需求。另外，跟前二類(lèi)需求不同，這類(lèi)需求多屬于互換式需求，在形成租賃需求的同時(shí)，一般也會(huì)將自有住房選擇對(duì)外出租。城鎮(zhèn)有房家庭的住房租賃需求上升，也有利于促進(jìn)各類(lèi)房源的流通，提升存量房源的配置效率。通常而言，城鎮(zhèn)有房家庭收入較高，加上有房租收入作為支撐，城鎮(zhèn)有房家庭的租金承受力較高。

僅考慮農(nóng)民工和新畢業(yè)大學(xué)生兩大新市民群體，中國(guó)住房租賃群體達(dá)到1.6億人，與住建部披露的1.6億租賃人口的規(guī)模一致，考慮到城鎮(zhèn)有房家庭的租賃需求，實(shí)際的住房租賃群體要超過(guò)1.6億人。總體來(lái)看，不同住房租賃群體的租賃需求呈現(xiàn)較大差異。除城鎮(zhèn)有房家庭外，住房租賃群體的租金承受能力較為有限，舉家遷移或與戀人一起居住時(shí)租金承受能力將有所提升。

隨著城鎮(zhèn)化推進(jìn)，住房租賃群體規(guī)模仍將持續(xù)擴(kuò)大。2020年末，中國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率超過(guò)60 %，若“十四五”期末，常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到預(yù)期目標(biāo)65%，則將有超過(guò)6000萬(wàn)人進(jìn)入租賃市場(chǎng)，每年新增住房租賃群體超過(guò)1000萬(wàn)人。

住房租賃需求的階梯:從一張床到一套房

跟購(gòu)買(mǎi)自有住房的群體相比，住房租賃群體需求呈現(xiàn)階段性、臨時(shí)性、過(guò)渡性特征，隨著收入增加，近年來(lái)住房租賃群體對(duì)成套、高品質(zhì)租賃的需求不斷增加。

住房租賃需求呈現(xiàn)階段性、臨時(shí)性、過(guò)渡性特征

以新畢業(yè)大學(xué)生、進(jìn)城農(nóng)民工為主體的新市民群體，與本地戶(hù)籍人口相比，換工作的頻率相對(duì)頻繁，從便利工作與職住平衡的角度來(lái)看，其居住地點(diǎn)也會(huì)發(fā)生較為頻繁的變換，這決定了新市民的租賃需求呈現(xiàn)階段性、臨時(shí)性、過(guò)渡性特征。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)租公寓平均租期只有9個(gè)月。城鎮(zhèn)有房家庭因工作、子女就學(xué)等變化帶來(lái)的租賃需求也呈現(xiàn)階段性特征。通常來(lái)講，如果是臨時(shí)工作變動(dòng)，則會(huì)選擇短期租賃，如果是長(zhǎng)期工作變動(dòng)，這一群體往往會(huì)根據(jù)新工作地點(diǎn)選擇重新購(gòu)房或者換房；因子女就學(xué)地點(diǎn)變更產(chǎn)生的租賃需求在子女完成相關(guān)學(xué)業(yè)后即隨之轉(zhuǎn)移。

租賃群體對(duì)成套、高品質(zhì)租賃房需求增加

隨著收入提高與生活方式的改變，租賃住房人口呈現(xiàn)舉家遷移甚至攜老遷移新趨勢(shì)。2015年，近9成的已婚新生代流動(dòng)人口是夫妻雙方一起流動(dòng)，與配偶、子女共同流動(dòng)的約占60%。流動(dòng)人口的子女在流入地出生的比例出現(xiàn)大幅上升，2014年達(dá)到了56.6%，比2010年顯著提高了29.1個(gè)百分點(diǎn)。越來(lái)越多的流動(dòng)人口家庭選擇帶父母外出。全國(guó)超過(guò)60歲的流動(dòng)老人數(shù)量從2000年的503萬(wàn)增加到2015年的1304萬(wàn)，占流動(dòng)人口的比例為5.3%。2015年流動(dòng)人口在流入地的家庭規(guī)模已經(jīng)達(dá)到2.61人，比2013年增加了0.11人。

新生代農(nóng)民工、新畢業(yè)大學(xué)生等新市民群體在就業(yè)城市的居留時(shí)間不斷增加，長(zhǎng)期居留意愿明顯，對(duì)成套、高品質(zhì)租賃房需求增加。在單個(gè)個(gè)體流動(dòng)階段，“一張床”就可以滿(mǎn)足租賃需求，不少制造業(yè)企業(yè)為員工提供了集體宿舍與工棚等非市場(chǎng)化的租賃住房；夫妻共同流動(dòng)的第二階段，則至少需要“一間房”來(lái)滿(mǎn)足租賃需求；帶子女舉家遷移的第三階段，需要“一小套房”滿(mǎn)足租賃需求，經(jīng)濟(jì)實(shí)用的“一居室”會(huì)成為首選；進(jìn)入攜老遷移的第四階段，需要一大套房才能滿(mǎn)足租賃需求。

需要說(shuō)明的是，隨著收入增加，即使同樣是“一張床”、“一間房”、“一套房”的租賃需求，租客對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施配套、居住環(huán)境等要求也會(huì)相應(yīng)提升。

構(gòu)建與租賃階梯匹配的租賃住房供應(yīng)體系

準(zhǔn)確把握住房租賃群體規(guī)模、特征與變化趨勢(shì)的基礎(chǔ)上，充分利用市場(chǎng)機(jī)制，調(diào)動(dòng)各市場(chǎng)主體的積極性，構(gòu)建與住房租賃需求相匹配的多元化、差異化租賃住房供應(yīng)，推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)在更高品質(zhì)基礎(chǔ)上的供需動(dòng)態(tài)平衡，緩解大城市住房突出問(wèn)題。

一是主要通過(guò)盤(pán)活存量房源滿(mǎn)足在城市就業(yè)的新市民群體的租賃需求。存量房源分布廣泛，區(qū)位條件較好，能夠差異化地滿(mǎn)足新市民群體對(duì)交通、餐飲、購(gòu)物等配套需求。建議完善稅收調(diào)節(jié)機(jī)制，適當(dāng)降低或免除個(gè)人出租住房的稅負(fù)，引導(dǎo)個(gè)人將多余住房拿出來(lái)用于租賃。鼓勵(lì)將閑置或低效利用的廠房、商業(yè)辦公房改建為租賃住房。加快培育專(zhuān)業(yè)化、規(guī)模化的住房租賃企業(yè)，重點(diǎn)支持房地產(chǎn)企業(yè)自持物業(yè)用于發(fā)展租賃住房的模式。

二是鼓勵(lì)利用低成本土地新建租賃住房。對(duì)在產(chǎn)業(yè)園區(qū)集中就業(yè)的新市民群體，應(yīng)主要利用企業(yè)自有用地、周邊集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地等低成本土地，通過(guò)政策支持建設(shè)一批保障性租賃住房，租金價(jià)格低于市場(chǎng)租金，促進(jìn)職住平衡。事業(yè)單位的自有閑置用地，也應(yīng)允許其在符合規(guī)劃要求的前提下建設(shè)“小面積、低價(jià)位、功能較為齊全”的租賃住房，在滿(mǎn)足本單位職工租賃需求的基礎(chǔ)上，鼓勵(lì)事業(yè)單位將富余的房源推向市場(chǎng)。

三是提升城中村、老舊小區(qū)租賃住房品質(zhì)。加快城中村改造、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造等城市更新活動(dòng)，完善基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)配套，提高租住在城中村、老舊小區(qū)的租客的獲得感。鼓勵(lì)地方政府創(chuàng)新貨幣化租賃補(bǔ)貼方式，探索發(fā)放“租房券”，調(diào)動(dòng)市場(chǎng)主體提升租賃品質(zhì)的積極性。

具體思路如下:由新市民向所在地政府申請(qǐng)租房券，券面額度是市場(chǎng)租金的20%-30%，租房券可抵房租，出租人可用租房券向政府折抵稅款或者兌換現(xiàn)金，但房源需滿(mǎn)足政府對(duì)于租賃房的相關(guān)條件，城中村出租屋、老舊小區(qū)出租房在基礎(chǔ)設(shè)施完善符合政府要求后也可納入“租房券”適用范圍，為城中村出租屋權(quán)利人與老舊小區(qū)業(yè)主進(jìn)行改造提供有效激勵(lì)。

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