租房和購房是城鎮居民解決居住需求的兩種方式。長期以來，商品房市場發展較快，租賃市場則發展滯后且不規范，租賃品質偏低的問題較為突出，租客獲得感總體不高。2017年，十九大報告明確提出建立“租購并舉”的住房制度。2020年，中央經濟工作會議首次將大城市住房問題單列，并強調了發展租賃住房對大城市住有所居的重要性。“十四五”規劃中提出:“探索支持利用集體建設用地按照規劃建設租賃住房，完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給”。準確把握中國住房租賃群體的規模、特征與變化趨勢，是發展租賃住房的基礎性工作，對于推動租購并舉具有重要意義。

三類主要租房群體的典型畫像、規模與租金承受力

分租賃群體看，主要有以下三類租賃需求:

進城農民工:一張床

進城農民工是中國住房租賃的最大需求群體。2020年農民工總量達2.86億，其中外出農民工1.7億。2018年，在外地進城農民工中，租房居住的占61.3%，單位或雇主提供住房的占12.9%。若2020年農民工租房居住的比例跟2018年接近，租賃群體規模已超過1億人，是中國住房租賃市場的主要需求群體。早期的農民工群體住房租賃需求以“一張床”為主，工業園區或工作地附近的藍領公寓提供床位，并配備衛生間、浴室等設施，居住條件與本地居民有顯著差距。

跟早期的農民工群體不同，“新生代”農民工舉家遷移數量增多，并且對租賃住房品質要求較高，單位或雇主提供的住房很難滿足家庭居住需求，以及社交等公共服務需求。此外，隨著中國產業結構從制造業為主向服務業為主轉變，農民工群體的就業將向服務業集中，特別是向吸納就業較多的生活服務業集中，2020年在服務業就業的農民工占比達到51.5%。生活服務業大多位于城市中區位較好的地段，雇主提供合意住房的難度較大，農民工通過在市場上租賃住房的需求會持續增長，希望住宿地點距離上班地點近、住房品質較好，且周邊能有較多的公共服務設施。

農民工群體的租金承受能力較為有限。根據國家統計局相關數據，農民工月均工資為4072元。如果是單個個體流動，按照租金不超過收入30%來匡算，合理的租金負擔水平上限為1222元/月。每月1222元的租金在北京等一線城市能夠租到“一張床”，但難以租到“一間房”，在大部分二線城市可租到“一間房”，在三線及以下城市可以租到“一套房”。如果是舉家遷移，且夫妻二人均有工資收入，則相應的租金承受能力將翻番，每月2444元的租金在北京等一線城市可以租到“一間房”，在大部分二線城市可以租到“一套房”。

分行業看，從事交通運輸與倉儲郵政的農民工租金承受力最高，單個個體流動的情形下達到1444元/月，從事住宿餐飲業的農民工租金承受力最低，僅為1007元/月。分區域看，東部地區的農民工租金承受能力最強，單個個體流動的情形下達到1305元/月，東北地區的農民工租金承受能力最低，僅為1072元/月。但租住條件還受到不同區域的租金水平差異的影響。

新就業大學生:一間房

新就業大學生是中國住房租賃的第二大需求群體。過去10年，全國大學畢業生累計達到7613萬人。為尋求更好的發展機會，新就業大學生主要選擇大中城市就業。在剛工作的階段，新就業大學生的工資普遍不高，很難短期內實現首次置業，因此通常是選擇租房。受收入水平限制，新就業大學生對居住面積要求較低、對價格較敏感，但要求有一定的獨立空間，一般是選擇合租方式或租住改造后的單間，但這類租賃群體對交通、餐飲、購物等配套要求較高，兼有融入職場等社交需求。根據相關研究數據，北京等一線城市租房者平均年齡超過35歲，成都等二線城市租房者平均年齡約為32歲。按照22歲大學畢業，即使在二線城市就業，畢業后平均10年才能買房。考慮到部分大學生回家鄉工作或與父母共同居住，不妨假設80%的大學生進入大中城市就業，意味著過去10年超過6000萬大學生進入大中城市住房租賃市場，且每年仍在迅速增加。

相比農民工群體，大學生的租金承受能力相對較高。根據市場機構相關數據，2020年大學生平均起薪為5838元，按照租金不超過家庭收入30%來匡算，在獨自居住情形下合理的租金負擔水平上限為1751元/月，在一線城市區位普通地段可租到“一間房”，在大部分二線城市可租到“一小套房”。如果與戀人一起居住，且雙方均為大學生，則相應的租金承受力翻番，達到3503元/月，在一線城市核心地段可租到“一間房”，在大部分二線城市可租到“一套房”。

分學歷來看，碩士及以上學歷的大學生租金承受能力最強，在獨自居住情形下達到2774元/月，本科生租金承受能力略高于平均水平，獨自居住情形下為1796元/月，大專生租金承受能力最低，獨自居住情形下僅為1593元/月，但仍顯著高于農民工群體的平均租金承受能力。

城鎮有房家庭:一套房

在中國大中城市里，由于孩子上學地點變動、工作崗位變化等因素，城鎮有房家庭對成套住房租賃需求也在快速上升。跟前面兩類租賃需求群體相比，這類租賃需求的臨時性和過渡性特征更明顯，屬于階段性居住需求。另外，跟前二類需求不同，這類需求多屬于互換式需求，在形成租賃需求的同時，一般也會將自有住房選擇對外出租。城鎮有房家庭的住房租賃需求上升，也有利于促進各類房源的流通，提升存量房源的配置效率。通常而言，城鎮有房家庭收入較高，加上有房租收入作為支撐，城鎮有房家庭的租金承受力較高。

僅考慮農民工和新畢業大學生兩大新市民群體，中國住房租賃群體達到1.6億人，與住建部披露的1.6億租賃人口的規模一致，考慮到城鎮有房家庭的租賃需求，實際的住房租賃群體要超過1.6億人。總體來看，不同住房租賃群體的租賃需求呈現較大差異。除城鎮有房家庭外，住房租賃群體的租金承受能力較為有限，舉家遷移或與戀人一起居住時租金承受能力將有所提升。

隨著城鎮化推進，住房租賃群體規模仍將持續擴大。2020年末，中國常住人口城鎮化率超過60 %，若“十四五”期末，常住人口城鎮化率達到預期目標65%，則將有超過6000萬人進入租賃市場，每年新增住房租賃群體超過1000萬人。

住房租賃需求的階梯:從一張床到一套房

跟購買自有住房的群體相比，住房租賃群體需求呈現階段性、臨時性、過渡性特征，隨著收入增加，近年來住房租賃群體對成套、高品質租賃的需求不斷增加。

住房租賃需求呈現階段性、臨時性、過渡性特征

以新畢業大學生、進城農民工為主體的新市民群體，與本地戶籍人口相比，換工作的頻率相對頻繁，從便利工作與職住平衡的角度來看，其居住地點也會發生較為頻繁的變換，這決定了新市民的租賃需求呈現階段性、臨時性、過渡性特征。調研發現，長租公寓平均租期只有9個月。城鎮有房家庭因工作、子女就學等變化帶來的租賃需求也呈現階段性特征。通常來講，如果是臨時工作變動，則會選擇短期租賃，如果是長期工作變動，這一群體往往會根據新工作地點選擇重新購房或者換房；因子女就學地點變更產生的租賃需求在子女完成相關學業后即隨之轉移。

租賃群體對成套、高品質租賃房需求增加

隨著收入提高與生活方式的改變，租賃住房人口呈現舉家遷移甚至攜老遷移新趨勢。2015年，近9成的已婚新生代流動人口是夫妻雙方一起流動，與配偶、子女共同流動的約占60%。流動人口的子女在流入地出生的比例出現大幅上升，2014年達到了56.6%，比2010年顯著提高了29.1個百分點。越來越多的流動人口家庭選擇帶父母外出。全國超過60歲的流動老人數量從2000年的503萬增加到2015年的1304萬，占流動人口的比例為5.3%。2015年流動人口在流入地的家庭規模已經達到2.61人，比2013年增加了0.11人。

新生代農民工、新畢業大學生等新市民群體在就業城市的居留時間不斷增加，長期居留意愿明顯，對成套、高品質租賃房需求增加。在單個個體流動階段，“一張床”就可以滿足租賃需求，不少制造業企業為員工提供了集體宿舍與工棚等非市場化的租賃住房；夫妻共同流動的第二階段，則至少需要“一間房”來滿足租賃需求；帶子女舉家遷移的第三階段，需要“一小套房”滿足租賃需求，經濟實用的“一居室”會成為首選；進入攜老遷移的第四階段，需要一大套房才能滿足租賃需求。

需要說明的是，隨著收入增加，即使同樣是“一張床”、“一間房”、“一套房”的租賃需求，租客對基礎設施配套、居住環境等要求也會相應提升。

構建與租賃階梯匹配的租賃住房供應體系

準確把握住房租賃群體規模、特征與變化趨勢的基礎上，充分利用市場機制，調動各市場主體的積極性，構建與住房租賃需求相匹配的多元化、差異化租賃住房供應，推動住房租賃市場在更高品質基礎上的供需動態平衡，緩解大城市住房突出問題。

一是主要通過盤活存量房源滿足在城市就業的新市民群體的租賃需求。存量房源分布廣泛，區位條件較好，能夠差異化地滿足新市民群體對交通、餐飲、購物等配套需求。建議完善稅收調節機制，適當降低或免除個人出租住房的稅負，引導個人將多余住房拿出來用于租賃。鼓勵將閑置或低效利用的廠房、商業辦公房改建為租賃住房。加快培育專業化、規模化的住房租賃企業，重點支持房地產企業自持物業用于發展租賃住房的模式。

二是鼓勵利用低成本土地新建租賃住房。對在產業園區集中就業的新市民群體，應主要利用企業自有用地、周邊集體經營性建設用地等低成本土地，通過政策支持建設一批保障性租賃住房，租金價格低于市場租金，促進職住平衡。事業單位的自有閑置用地，也應允許其在符合規劃要求的前提下建設“小面積、低價位、功能較為齊全”的租賃住房，在滿足本單位職工租賃需求的基礎上，鼓勵事業單位將富余的房源推向市場。

三是提升城中村、老舊小區租賃住房品質。加快城中村改造、城鎮老舊小區改造等城市更新活動，完善基礎設施與公共服務配套，提高租住在城中村、老舊小區的租客的獲得感。鼓勵地方政府創新貨幣化租賃補貼方式，探索發放“租房券”，調動市場主體提升租賃品質的積極性。

具體思路如下:由新市民向所在地政府申請租房券，券面額度是市場租金的20%-30%，租房券可抵房租，出租人可用租房券向政府折抵稅款或者兌換現金，但房源需滿足政府對于租賃房的相關條件，城中村出租屋、老舊小區出租房在基礎設施完善符合政府要求后也可納入“租房券”適用范圍，為城中村出租屋權利人與老舊小區業主進行改造提供有效激勵。

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