根據(jù)最新公布的2023年11月份市場情緒指數(shù)數(shù)據(jù)，重點(diǎn)50城情緒指數(shù)探至新低，連續(xù)2個(gè)月處于市場低迷區(qū)間。分等級城市來看，一二線情緒指數(shù)持續(xù)下降，三四線城市止降趨穩(wěn)，短期內(nèi)市場情緒的修復(fù)持續(xù)承壓。根據(jù)情緒指數(shù)預(yù)測房價(jià)模型，短期內(nèi)有北京、廣州等7城房價(jià)呈現(xiàn)上漲態(tài)勢，多數(shù)城市房價(jià)短期有一定的下行壓力。

一、重點(diǎn)50城情緒指數(shù)探至新低，短期市場情緒的修復(fù)持續(xù)承壓

根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年11月，重點(diǎn)50城市場情緒指數(shù)為-0.84，較上月下降0.01，降至近年來低谷，市場情緒仍在探底，短期內(nèi)供需矛盾持續(xù)加劇仍是市場情緒修復(fù)緩慢的主要阻力。

另外，從本月市場多方面表現(xiàn)來看，市場情緒持續(xù)低落也是有跡可循，其中，政策方面，11月全國各城市政策松綁持續(xù)性減弱，且放松手段主要以優(yōu)化公積金貸款、實(shí)行購房補(bǔ)貼等政策為主，松綁力度不及預(yù)期；市場成交方面，重點(diǎn)城市新房成交熱度回落，二手房成交量持續(xù)上升，“以價(jià)換量”趨勢延續(xù)，價(jià)格呈現(xiàn)持續(xù)下跌態(tài)勢。

整體來看，11月市場復(fù)蘇滯緩，整體情緒仍相對低落，但從周度情緒指數(shù)來看，近兩周市場情緒指數(shù)筑底態(tài)勢已現(xiàn)，數(shù)據(jù)顯示，2023年第48周重點(diǎn)50城的情緒指數(shù)由市場低迷區(qū)間邁入觀望區(qū)間，情緒指數(shù)為-0.79，第49周(11.27-12.03)呈現(xiàn)持平狀態(tài)。另外，近期高層頻頻發(fā)聲金融支持房地產(chǎn)，提出一視同仁滿足房企的合理融資需求，民營房企的合理融資獲得支持，市場信心有望提振，未來情緒指數(shù)也有望緩慢修復(fù)。

分等級來看，11月份一二線城市市場情緒指數(shù)延續(xù)下降態(tài)勢，三四線城市止降維穩(wěn)。其中，一、二線城市情緒指數(shù)分別為-0.71、-0.86，較上月分別回落0.04、0.01，本月一二線城市情緒指數(shù)持續(xù)下探，政策松綁持續(xù)性不足，購房需求釋放放緩，市場整體入市情緒不高，短期內(nèi)情緒指數(shù)的修復(fù)仍然承壓。三四線城市情緒指數(shù)為-0.83，結(jié)束了“八連降”態(tài)勢，本月情緒指數(shù)較上月持平，仍處于各等級城市情緒指數(shù)水平的最低位。

二、情緒指數(shù)上升城市數(shù)升至19個(gè)，深圳、威海情緒改善幅度領(lǐng)跑50城

從11月各城市市場情緒指數(shù)來看，50城的市場情緒指數(shù)分布于市場觀望區(qū)間和市場低迷區(qū)間2個(gè)區(qū)間，有11城位于市場觀望區(qū)間，較上月減少2個(gè)，其余39城市場情緒指數(shù)均處于低迷區(qū)間。其中，三亞位居情緒指數(shù)榜首，本月情緒指數(shù)為-0.48，已連續(xù)9個(gè)月處于市場觀望區(qū)間；其次為深圳，本月情緒指數(shù)為-0.62，較上月上升0.03，市場情緒處于修復(fù)階段；上海、長春位居第三、四位，情緒指數(shù)分別為-0.62、-0.64，均呈現(xiàn)下降態(tài)勢，市場情緒仍在探底。此外，徐州、石家莊、青島等在內(nèi)的13個(gè)城市情緒指數(shù)處于低迷區(qū)間中低位水平，11月情緒指數(shù)均低于-0.9，市場低迷情緒持續(xù)蔓延。

從月度情緒指數(shù)變化來看，本月情緒指數(shù)上升的城市有19個(gè)，達(dá)年內(nèi)中高位水平，較上月增加13個(gè)，下降的城市數(shù)量為31個(gè)。其中，深圳漲幅領(lǐng)先，情緒指數(shù)較上月上升0.03，但相較自身一季度平穩(wěn)區(qū)間的情緒指數(shù)水平仍有較大改善空間；威海位居漲幅第二，11月情緒指數(shù)為-0.81，較上月上升0.02，在近期無重大利好政策加持的情況下，威海市場情緒正在緩慢自我修復(fù)；惠州、寧波、洛陽等8城情緒指數(shù)均較上月上升約0.01。此外，上海、金華、長沙位列跌幅前三，情緒指數(shù)分別較上月回落0.17、0.08、0.04。整體來看，本月50城市場情緒漲落波動分化明顯，情緒指數(shù)上升的城市凸顯出微幅改善的特征，情緒指數(shù)下降的陣營中加速探底的城市居多。

三、近9成城市未來短期內(nèi)房價(jià)仍有下降可能

根據(jù)情緒指數(shù)預(yù)測房價(jià)模型，監(jiān)測的重點(diǎn)50城中短期內(nèi)有7城房價(jià)呈現(xiàn)上漲態(tài)勢，較上月減少3城，多數(shù)城市房價(jià)短期有一定的下行壓力。

根據(jù)情緒指數(shù)模型，預(yù)測上漲的城市包括北京、廣州2個(gè)一線城市和成都、三亞、紹興等部分重點(diǎn)二三線城市。其中，北京近期房價(jià)走勢較為堅(jiān)挺，9、10月漲勢強(qiáng)勁，11月小幅回落0.1%，屬于正常波動區(qū)間，目前房價(jià)仍處于歷史較高水平，且短期內(nèi)仍具備一定的上漲動力，根據(jù)情緒指數(shù)模型，預(yù)測北京未來5個(gè)月房價(jià)累計(jì)上漲0.91%；三亞房價(jià)上漲態(tài)勢也較為突出，截至本月，市場價(jià)格已實(shí)現(xiàn)“三連漲”，與此同時(shí)，三亞當(dāng)前市場情緒也相對穩(wěn)定，情緒指數(shù)領(lǐng)跑各城，處于市場觀望區(qū)間中高位，數(shù)據(jù)顯示，三亞11月市場均價(jià)為33355元/㎡，環(huán)比上漲0.27%，預(yù)測未來2個(gè)月房價(jià)持續(xù)上行，累計(jì)漲幅為0.35%。

與此同時(shí)，近9成城市未來短期內(nèi)房價(jià)仍有下降可能。其中，徐州市場情緒持續(xù)墊底，連續(xù)7個(gè)月處于低迷區(qū)間，房價(jià)也長期處于下行通道，11月市場均價(jià)為12628元/㎡，環(huán)比下降2.15%，根據(jù)情緒指數(shù)，預(yù)測未來2個(gè)月內(nèi)房價(jià)仍面臨下行壓力，累計(jì)跌幅超2%；除此之外，鹽城、鄭州、溫州等17個(gè)城市，未來短期內(nèi)房價(jià)大概率也將會呈現(xiàn)較為明顯的下滑態(tài)勢，累計(jì)跌幅均超1%。

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